Угоди за участю дітей: Купівля-продаж, дарування та інші правочини з нерухомістю, що належить малолітнім та неповнолітнім особам.
Законодавство України встановлює особливий порядок здійснення будь-яких правочинів, які стосуються нерухомого майна, власником або співвласником якого є дитина. Мета цього контролю — забезпечити збереження майнових прав дитини та запобігти зловживанням з боку батьків чи опікунів. Без належного дозволу Органу опіки та піклування (ООП) жоден нотаріус не має права посвідчити таку угоду (наприклад, купівлю-продаж, дарування, іпотеку).
Розуміння різниці між правами малолітніх та неповнолітніх, а також процедури отримання дозволу ООП є критично важливим для успішного проведення угоди.
1. Юридичний статус дитини та її дієздатність
Сімейний та Цивільний кодекси України розрізняють два статуси, які впливають на процедуру укладення угоди:
| Статус | Вік | Рівень Дієздатності | Участь у Правочині |
|---|---|---|---|
| Малолітня особа | До 14 років | Часткова цивільна дієздатність | Договір від її імені укладають батьки (законні представники). |
| Неповнолітня особа | Від 14 до 18 років | Неповна цивільна дієздатність | Договір укладає сама дитина, але за письмовою нотаріально посвідченою згодою батьків (законних представників). |
2. Отримання Дозволу Органу Опіки та Піклування (ООП)
Ключовий етап будь-якої угоди, що стосується майна дитини, — отримання попереднього письмового дозволу ООП. Це вимога статті 177 Сімейного кодексу України.
2.1. Принцип забезпечення майнових прав
Основне правило, яким керується ООП: право власності дитини не має бути погіршене. Якщо майно продається, дитині має бути гарантовано набуття нового, рівноцінного або кращого майна, або ж її частка має бути розміщена на спеціальний банківський рахунок з обмеженим доступом.
Вимога: У більшості випадків ООП вимагає одночасне набуття дитиною права власності на нове майно, що часто оформлюється одним договором купівлі-продажу з елементами міни.
2.2. Пакет документів для ООП
Для отримання дозволу батьки подають до ООП:
- Заяву від обох батьків (або опікунів).
- Паспорти та РНОКПП батьків/опікунів та свідоцтво про народження дитини.
- Правовстановлюючі документи на майно, що відчужується.
- Технічний паспорт та витяг з ДРРП на майно, що набувається (або гарантія його набуття).
- Довідка про склад сім’ї.
- Звіт про оцінку майна (зазвичай вимагається, щоб підтвердити фінансову рівноцінність).
3. Нотаріальне посвідчення угоди
Після отримання рішення ООП, нотаріус може приступати до посвідчення договору.
3.1. Участь дитини в угоді
- Якщо дитина старше 14 років (неповнолітня), вона особисто підписує договір, а нотаріус перевіряє її згоду та наявність згоди батьків.
- Якщо дитина молодше 14 років (малолітня), договір підписують обидва батьки як законні представники.
3.2. Особливості дарування майна дитині
Якщо дитині дарують нерухомість (тобто її майнові права покращуються), дозвіл ООП не потрібен. Дозвіл ООП вимагається лише тоді, коли майно дитини відчужується (продається, обмінюється, передається в іпотеку).
3.3. Обмеження, встановлені нотаріусом
Нотаріус перевіряє, щоб умови, визначені у рішенні ООП (наприклад, обов’язок купити нове житло протягом трьох місяців), були чітко зафіксовані в тексті договору. Також нотаріус перевіряє, щоб не було порушено права дитини, яка не є власником, але зареєстрована у житлі.
4. Відповідальність та ризики оскарження
4.1. Наслідки порушення процедури
Якщо угода, що стосується майна дитини, була укладена без дозволу ООП, така угода може бути визнана недійсною у судовому порядку. У цьому випадку майно повертається дитині, а батьки можуть бути притягнуті до відповідальності.
4.2. Контроль з боку ООП
Навіть після укладення угоди, ООП може протягом певного часу контролювати виконання батьками своїх зобов’язань (наприклад, перевіряти факт реєстрації права власності на нове майно на ім’я дитини). Звіт про виконання умов угоди часто є обов’язковим.
Висновок: Пріоритет інтересів дитини
Угоди за участю дітей є одними з найбільш зарегульованих у нотаріальній практиці, оскільки закон чітко ставить інтереси дитини вище майнових інтересів її батьків. Чітке виконання вимог ООП та ретельна перевірка нотаріусом усіх документів забезпечують не лише законність угоди, але і її безспірність у майбутньому.
