Продаж квартири, якщо власник за кордоном: Довіреність, апостиль та особливості нотаріального оформлення в Україні

Продаж нерухомого майна, коли власник (продавець) фізично перебуває за межами України, є складною юридичною процедурою, що вимагає бездоганного дотримання міжнародних та українських нотаріальних норм. Продаж відбувається виключно через представника на підставі нотаріально посвідченої довіреності. Український нотаріус, посвідчуючи таку угоду, несе підвищену відповідальність, оскільки повинен перевірити не лише законність угоди, а й повноваження представника та дійсність іноземного документа.

Для успішного оформлення необхідно чітко дотримуватися процедури легалізації іноземної довіреності та її перекладу.

1. Оформлення довіреності за кордоном

Довіреність на право продажу квартири може бути оформлена двома способами, залежно від країни перебування власника.

1.1. Оформлення у консульстві України

Це найбільш надійний та швидкий спосіб. Довіреність, посвідчена консульською установою України, має таку ж юридичну силу, як і документ, посвідчений українським нотаріусом. У цьому випадку документ одразу складається українською мовою і не потребує додаткової легалізації чи апостилювання.

• Перевага: Не потрібен ані апостиль, ані переклад.
• Обмеження: Не всі консульства можуть мати вільні слоти для запису.

1.2. Оформлення у іноземного нотаріуса

Довіреність посвідчується місцевим нотаріусом за законами країни перебування. Цей документ є іноземним і потребує проходження процедури легалізації для визнання його в Україні.

2. Легалізація іноземної довіреності: Апостиль

Процедура легалізації залежить від того, чи є країна, де видано довіреність, учасницею Гаазької конвенції 1961 року.

2.1. Країни-учасниці Гаазької конвенції (Апостиль)

Більшість розвинених країн є учасницями Конвенції. У цьому випадку достатньо проставити штамп “Апостиль” на оригіналі довіреності. Апостиль проставляється компетентним органом країни видачі (зазвичай, Міністерством юстиції або Міністерством закордонних справ).

• Апостиль – це універсальний штамп, що підтверджує автентичність підпису нотаріуса та печатки установи, яка видала документ.
• Детальніше про цю процедуру та вимоги читайте у нашій статті: Міжнародна довіреність та апостиль.

2.2. Країни, що не є учасницями Конвенції (Консульська легалізація)

Якщо країна не приєдналася до Гаазької конвенції, необхідна повна консульська легалізація. Це складніша процедура, яка включає посвідчення документа у Міністерстві закордонних справ країни видачі, а потім – його легалізацію у консульстві України в цій країні.

3. Обов’язковий переклад довіреності

Після легалізації (апостилю/консульської легалізації) документ має бути перекладений на українську мову. Цей переклад має бути нотаріально засвідчений українським нотаріусом або консульством України (якщо переклад виконаний сертифікованим перекладачем). Без належного нотаріально засвідченого перекладу український нотаріус не має права приймати документ.

4. Специфіка змісту довіреності на продаж

Нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу нерухомості вимагає, щоб довіреність була максимально детальною. Довіреність на продаж квартири не може бути “генеральною”. Хоча термін генеральна довіреність є побутовим, він не має точного юридичного визначення, і для продажу потрібна спеціальна довіреність.

Довіреність обов’язково повинна містити такі повноваження представника:

• Чітке визначення майна: Адреса та параметри квартири, яка продається (якщо власник планує продати лише один конкретний об’єкт).
• Право підпису договору: Пряме повноваження підписувати договір купівлі-продажу.
• Право отримання коштів: Чітке вказання, що представник має право отримати гроші (чи право розпоряджатися банківським рахунком продавця). Це критично важливо для фінансових розрахунків.
• Право подачі заяв: Повноваження подавати заяви та отримувати документи, необхідні для оформлення угоди (включно із замовленням експертної оцінки нерухомого майна).

Будь-яка неточність або відсутність ключового повноваження призведе до відмови нотаріуса у посвідченні угоди.

5. Перевірка довіреності українським нотаріусом

Український нотаріус, отримавши іноземну довіреність, зобов’язаний виконати такі кроки:

1. Перевірка легалізації/апостилю: Візуальна перевірка наявності штампів та їхньої належної форми.
2. Перевірка терміну дії: Довіреність має бути дійсною на момент посвідчення договору.
3. Перевірка реєстру скасування: Нотаріус обов’язково перевіряє факт, чи не була довіреність скасована продавцем. Якщо продавець оформив скасування довіреності, угода буде неможливою.
4. Перевірка змісту: Зіставлення повноважень у довіреності з вимогами українського законодавства для даного типу угоди.

Ця підвищена увага нотаріуса захищає власника, що перебуває за кордоном, від неправомірного продажу його майна.

6. Фінансові розрахунки та податки

Продаж квартири через представника не змінює податкових зобов’язань власника. Нотаріус розраховує податки (ПДФО та військовий збір), виходячи з резидентського статусу власника, а не його представника. Якщо власник є нерезидентом, ставка податку може становити 18% ПДФО та 1.5% військового збору.

Кошти за продану квартиру можуть бути переведені на банківський рахунок власника (продавця), відкритий в Україні, або видані представнику, якщо це прямо дозволено в довіреності.

Власник, перебуваючи за кордоном, повинен заздалегідь подбати про наявність усіх оригіналів правовстановлюючих документів (свідоцтва про право власності, техпаспорта).