Продаж квартири, якщо власник за кордоном: Довіреність, фінансовий моніторинг та безпека угоди

Через велику кількість українців, які перебувають за межами країни, продаж нерухомості або управління нею (здача в оренду, переоформлення) стало дуже поширеним питанням. Головний інструмент для цього — довіреність. Важливо правильно її оформити, щоб угоду не скасували, а гроші були перераховані законно.

1. Як оформити Довіреність (два способи)

Власник нерухомості може оформити довіреність на свою довірену особу (наприклад, родича чи юриста) двома основними шляхами:

1.1. Через консульство України

• Перевага: Довіреність, посвідчена українським консулом або дипломатичним представництвом, одразу має юридичну силу в Україні. Вона прирівнюється до документа, виданого українським нотаріусом, і не потребує додаткової легалізації (Апостиля).
• Процедура: Вам потрібно записатися на прийом до Консульства України у країні перебування, мати при собі паспорт та ідентифікаційний код.

1.2. Через іноземного нотаріуса

• Процедура: Ви оформлюєте довіреність у місцевого (іноземного) нотаріуса.
• Обов’язкова легалізація (Апостиль): Щоб цей документ був дійсний в Україні, на нього обов’язково треба поставити спеціальний штамп — Апостиль. Це підтвердження того, що підпис іноземного нотаріуса є справжнім. Це робить уповноважений орган (зазвичай Міністерство юстиції) тієї країни, де ви знаходитесь.
• Переклад: Після прибуття в Україну довіреність з Апостилем потрібно перекласти українською мовою. Переклад має бути засвідчений українським нотаріусом.

Увага: У тексті довіреності має бути чітко зазначено право на продаж нерухомості, право на отримання грошей та право на представництво в усіх державних реєстрах.

2. Продаж та фінансовий моніторинг

Найскладніший момент — отримання грошей. Це пов’язано з правилами фінансового моніторингу, які запобігають відмиванню грошей.

• Оплата: Гроші зазвичай перераховуються на банківський рахунок Продавця, а не довіреної особи.
• Якщо рахунок в Україні: Якщо у вас є діючий рахунок в українському банку, покупець перераховує кошти туди.
• Якщо рахунок за кордоном: Перерахування грошей з України на ваш іноземний рахунок (особливо великих сум) може бути обмежено Національним банком України або вимагати додаткового підтвердження законності операції від банку-відправника.
• Перевірка джерел: Якщо покупець або продавець вносить/отримує велику суму готівкою (понад 400 тис. грн), банк може вимагати підтвердження джерела походження цих коштів.

3. Безпека угоди та роль нотаріуса

Український нотаріус, який посвідчує договір купівлі-продажу за довіреністю, здійснює подвійну перевірку:

• Перевірка довіреності: Нотаріус зобов’язаний перевірити довіреність у Єдиному реєстрі довіреностей (ЄРД), щоб упевнитися, що вона не скасована.
• Перевірка легалізації: Якщо довіреність іноземна, нотаріус перевіряє наявність Апостиля та законність перекладу.
• Контроль за ціною: Нотаріус перевіряє, чи відповідає ціна продажу ринковій вартості, щоб уникнути податкових ризиків.

Головний ризик: Продаж за довіреністю завжди несе ризик для покупця (через можливість скасування довіреності) та для продавця (через ризик недобросовісності довіреної особи). Обирайте представника, якому повністю довіряєте.