Попередній договір купівлі-продажу: навіщо потрібен і як правильно оформити
Попередній договір купівлі-продажу — це документ, який фіксує наміри сторін укласти основний договір у майбутньому. Такий документ часто використовується при купівлі квартири, будинку, земельної ділянки або автомобіля, коли з певних причин основний договір ще не може бути підписаний. Його основна мета — захистити права сторін та закріпити домовленості, досягнуті під час переговорів.
Що таке попередній договір купівлі-продажу
Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України, попередній договір — це угода, за якою сторони зобов’язуються у певний строк укласти основний договір купівлі-продажу на умовах, визначених у попередньому документі. Тобто, він не передає право власності, але створює юридичні зобов’язання між сторонами.
Такий договір часто укладається, коли:
- покупець ще не має повної суми для оплати об’єкта;
- продавець оформлює документи на право власності або знімає обтяження з майна;
- потрібно провести перевірку юридичної чистоти об’єкта;
- сторони домовляються про продаж через певний час (наприклад, після завершення будівництва).
Які умови обов’язково потрібно зазначити
Попередній договір купівлі-продажу має містити всі істотні умови майбутньої угоди. Зразок договору включає такі пункти:
- Дані сторін: прізвище, ім’я, по батькові, паспортні дані, ідентифікаційні коди, адреси проживання.
- Предмет договору: опис об’єкта нерухомості або рухомого майна (квартира, будинок, автомобіль тощо).
- Ціна об’єкта: сума, за яку сторони погодилися укласти майбутню угоду.
- Строк укладення основного договору: конкретна дата або термін, протягом якого сторони зобов’язуються підписати основний договір купівлі-продажу.
- Порядок розрахунків: чи передбачено аванс або завдаток, коли буде проведена повна оплата.
- Відповідальність сторін: наслідки відмови від укладення основного договору, штрафи або втрата завдатку.
- Порядок вирішення спорів: домовленості щодо мирного врегулювання або звернення до суду.
Приклад тексту попереднього договору купівлі-продажу
ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ
м. ________, «__» ________ 20__ року
1. Сторони договору: Громадянин(ка) ________________________, надалі «Продавець», з однієї сторони, та громадянин(ка) ________________________, надалі «Покупець», з іншої сторони, уклали цей попередній договір про таке:
2. Предмет договору: Продавець зобов’язується продати, а Покупець — придбати об’єкт нерухомості, що розташований за адресою: ________________________, загальною площею ______ кв. м, у будинку № __ на вулиці ________.
3. Ціна: Сторони погодили ціну об’єкта у розмірі ______ грн. Покупець сплачує Продавцю аванс у сумі ______ грн, який зараховується в рахунок майбутньої оплати.
4. Строк укладення основного договору: Основний договір купівлі-продажу буде укладено не пізніше «__» ________ 20__ року. У разі невиконання цього зобов’язання винна сторона відшкодовує іншій стороні завдані збитки.
5. Відповідальність сторін: У випадку відмови Продавця укласти основний договір він повертає отриманий аванс у подвійному розмірі. У разі відмови Покупця — аванс не повертається.
6. Інші умови: Даний договір набирає чинності з моменту підписання і діє до укладення основного договору або до закінчення встановленого строку.
7. Реквізити сторін:
| Продавець | Покупець |
|---|---|
| ПІБ, адреса, ІПН, підпис | ПІБ, адреса, ІПН, підпис |
Чи потрібно посвідчувати попередній договір у нотаріуса
Нотаріальне посвідчення не є обов’язковим, але бажаним. Якщо майбутній договір підлягає нотаріальному посвідченню (наприклад, купівля квартири, будинку, землі), то й попередній договір краще оформити у нотаріуса. Це гарантує дійсність документа і захист інтересів сторін у разі спорів.
Завдаток чи аванс — у чому різниця
У попередньому договорі часто вказують, що покупець передає певну суму грошей. Якщо це завдаток, то він є гарантією виконання зобов’язань — у разі відмови однієї сторони інша отримує компенсацію. Якщо ж це аванс, він просто зараховується у загальну суму майбутньої оплати і повертається при розірванні домовленості.
Як зменшити ризики при укладанні
- Перед підписанням перевірте документи на майно, кадастровий номер, відсутність арештів чи іпотеки.
- Уникайте «усних домовленостей» — усі умови мають бути прописані у тексті договору.
- Якщо в угоді бере участь кілька співвласників — підписи мають бути від усіх.
- Уточніть, хто сплачує витрати на нотаріальне оформлення основного договору.
Поради від нотаріуса
Нотаріуси радять фіксувати не лише вартість об’єкта, а й деталі щодо термінів підписання основного договору, порядок передачі коштів і документи, які має підготувати продавець. Це допоможе уникнути ситуацій, коли угода «зривається» через невизначеність.
Крім того, нотаріус може перевірити реєстри, наявність обтяжень, судових спорів або заборон, що робить попередній договір максимально безпечним для покупця.
