Оформлення дарування (дарчої) нерухомості: Податки та ставки для всіх категорій

Договір дарування (у народі — “дарча”) — це угода, за якою одна сторона (Дарувальник) безоплатно передає іншій стороні (Обдаровуваному) майно у власність. Оскільки майно передається без компенсації, ключове питання полягає у податковому навантаженні, яке лягає на Обдаровуваного.

Податкова ставка залежить виключно від ступеня спорідненості між Дарувальником та Обдаровуваним, а також від їхнього резидентського статусу.

1. Податкові категорії та ставки при даруванні (ПДФО)

Оподаткування дарування нерухомості регулюється Податковим кодексом України (ст. 174). Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) сплачує Обдаровуваний.

1.1. Нульова ставка (0%) – Перша категорія споріднення

Хто підпадає: Члени сім’ї Дарувальника першого та нульового ступеня споріднення.

• Батьки, чоловік/дружина, діти (в тому числі усиновлені).
• Особи, які перебувають під опікою/піклуванням.

Ставка: 0% ПДФО. Також не сплачується військовий збір (1.5%). Держмито 1% сплачується, але часто звільняється від сплати, якщо це перша категорія.

1.2. Стандартна ставка (5%) – Друга категорія та інші резиденти

Хто підпадає: Будь-яка особа, яка є резидентом України, але не належить до першого ступеня споріднення.

• Рідні брат та сестра, баба, дід, онуки.
• Дядьки, тітки, племінники та будь-які інші родичі або особи, які не є родичами.

Ставка: 5% ПДФО. Додатково сплачується військовий збір.

1.3. Максимальна ставка (18%) – Нерезиденти

Хто підпадає: Обдаровуваний, який на момент посвідчення договору не є резидентом України (незалежно від ступеня споріднення).

Ставка: 18% ПДФО. Ця ставка застосовується до нерезидентів навіть у випадку дарування майна дітям чи батькам.

2. Розрахунок податку та військовий збір

2.1. Військовий збір

Якщо Обдаровуваний сплачує ПДФО (тобто, застосовується ставка 5% або 18%), він обов’язково сплачує додатково 1.5% Військового збору від оціночної вартості майна.

Приклади кінцевих ставок:

• Обдаровуваний — брат (резидент): 5% (ПДФО) + 1.5% (ВЗ) = 6.5%.
• Обдаровуваний — нерезидент: 18% (ПДФО) + 1.5% (ВЗ) = 19.5%.

2.2. Державне мито та інші витрати

Крім податків, Обдаровуваний, як правило, сплачує:

• Державне мито: 1% від оціночної вартості майна (зазвичай, для всіх, крім 0% категорії).
• Послуги нотаріуса: Плата за складання та посвідчення договору.

3. Обов’язкова оцінка майна

Для розрахунку податків та зборів (крім 0% ставки), обов’язково потрібен звіт про оцінку нерухомого майна. Вартість, зазначена у звіті, є базою для нарахування ПДФО та військового збору. Нотаріус зобов’язаний перевірити, чи внесено цей звіт до Єдиної бази звітів про оцінку (ЄБО).

4. Оформлення та необхідні документи

Договір дарування посвідчується нотаріально за місцем розташування нерухомості або за місцем реєстрації однієї зі сторін.

Основні документи:

• Паспорти та ІПН Дарувальника та Обдаровуваного.
• Правовстановлюючий документ на нерухомість (свідоцтво, договір купівлі-продажу тощо).
• Звіт про оцінку майна (крім 0% ставки).
• Свідоцтва, що підтверджують ступінь спорідненості (для застосування 0% ставки: свідоцтво про народження, шлюб).
• Нотаріально посвідчена згода іншого з подружжя Дарувальника (якщо майно було набуте у шлюбі).

Отже

Дарування є найвигіднішим з податкової точки зору (0%), якщо угода відбувається між батьками, дітьми чи подружжям. В усіх інших випадках необхідно ретельно розрахувати податки та забезпечити якісний звіт про оцінку. Нотаріус допоможе не лише посвідчити договір, а й правильно розрахувати податкові зобов’язання, щоб уникнути штрафів.