Легалізація самочинного будівництва та перепланування: Покрокова інструкція, штрафи та нотаріальне посвідчення.
В Україні значна частина житлового фонду має невідповідності між фактичним станом об’єкта та його юридичними документами (технічним паспортом та реєстрацією у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ДРРП). Ці невідповідності можуть бути результатом незначного перепланування (знесення не несучої стіни) або масштабного самочинного будівництва (зведення додаткового поверху, прибудови). Нотаріус не має права посвідчити угоду купівлі-продажу, дарування чи міни, якщо наявні ознаки нелегалізованого будівництва.
Розуміння процедури легалізації та відповідальності за самовільні дії є ключовим для будь-якого власника нерухомості.
1. Юридичні відмінності: Перепланування vs. Самочинне будівництво
Критично важливо розрізняти ці поняття, оскільки вони передбачають різні процедури легалізації:
| Категорія | Визначення | Приклад | Процедура Легалізації |
|---|---|---|---|
| Перепланування (Незначні зміни) | Зміни, що НЕ зачіпають несучі стіни, фундамент, конструктивні елементи та інженерні системи. | Об’єднання кухні та кімнати шляхом знесення не несучої перегородки. | Отримання нового технічного паспорта та інформування нотаріуса/реєстратора. |
| Самочинне будівництво (Самобуд) | Зміни, що ПОШКОДЖУЮТЬ несучі конструкції, фундамент, інженерні мережі або будівництво об’єкта без дозвільних документів. | Прибудова, надбудова поверху, добудова балкона, перенесення несучої стіни. | Складна процедура введення в експлуатацію з отриманням дозвільних документів та сплатою штрафів. |
2. Покрокова інструкція легалізації самобуду
Легалізація самочинного будівництва, особливо житлових будинків, зазвичай відбувається за спрощеною процедурою (так звана “будівельна амністія” для певних категорій). Якщо “амністія” не застосовується, процедура включає такі етапи:
2.1. Етап 1: Технічне обстеження
- Звернення до сертифікованого інженера: Фахівець проводить технічне обстеження об’єкта, щоб підтвердити, що конструкції є надійними та відповідають державним будівельним нормам (ДБН).
- Отримання технічного паспорта: Інженер виготовляє новий технічний паспорт, де фіксує фактичний стан будівлі. Усі самовільні прибудови позначаються як “самочинне будівництво”.
2.2. Етап 2: Адміністративний (Штрафи та Дозвіл)
- Сплата штрафу: Власник має сплатити адміністративний штраф, розмір якого залежить від категорії складності будівництва.
- Подання документів: До Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) або її місцевих органів подається заява, технічний паспорт та звіт про обстеження.
2.3. Етап 3: Введення в експлуатацію
Головна мета — отримати документ, що підтверджує, що об’єкт є придатним для використання:
- Декларація про готовність об’єкта: Це підтверджує, що будівля відповідає вимогам ДБН і вводиться в експлуатацію.
- Присвоєння адреси: За потреби орган місцевого самоврядування присвоює об’єкту поштову адресу.
3. Нотаріальне посвідчення та ДРРП
3.1. Реєстрація у ДРРП
Після отримання Декларації про готовність (введення в експлуатацію), власник повинен звернутися до державного реєстратора (це може бути нотаріус) для внесення змін до ДРРП. Реєстратор скасовує попередній запис і реєструє нове право власності на об’єкт з оновленими характеристиками (площа, об’єм).
3.2. Роль Нотаріуса у правочинах
Нотаріус при посвідченні купівлі-продажу або іншого правочину перевіряє:
- Відповідність техпаспорта ДРРП: Фактичні розміри та план об’єкта у технічному паспорті мають відповідати даним у Державному реєстрі.
- Наявність обтяжень: Наявність іпотеки, арештів.
- Законність: Якщо нотаріус виявляє, що фактичне перепланування є суттєвим (самобудом), але не легалізоване, він зобов’язаний відмовити у посвідченні угоди до моменту приведення документів у відповідність із законом.
4. Відповідальність та фінансові наслідки
4.1. Штрафи
За самовільне будівництво законодавством передбачені значні адміністративні штрафи, які можуть сягати десятків тисяч гривень. Сплата штрафу є обов’язковою умовою для подальшої легалізації.
4.2. Ризик знесення
У найгіршому випадку, якщо самочинне будівництво є критичним порушенням ДБН (наприклад, створює загрозу обвалу або порушує права сусідів), суд може прийняти рішення про знесення самовільно збудованої частини за рахунок власника.
Висновок: Безпека угоди
Легалізація самобуду чи перепланування — це не примха, а обов’язкова умова для повноцінного використання та відчуження нерухомого майна. Правильно оформлені документи усувають ризики для продавця (штрафи) та покупця (неможливість розпоряджатися придбаним майном). Звернення до фахівця (інженера та нотаріуса) на ранньому етапі дозволяє уникнути фінансових втрат та судових спорів.
