Купівля-продаж земельної ділянки: Переважне право, перевірка лімітів та реєстрація в Державному земельному кадастрі
Порядок нотаріального посвідчення угод із землею сільськогосподарського призначення та ризики для покупця
Після відкриття ринку землі в Україні нотаріат став центральною ланкою, що забезпечує законність усіх угод із землею сільськогосподарського призначення. На відміну від купівлі-продажу квартири, угоди із землею мають низку жорстких обмежень, встановлених Земельним кодексом та Законом «Про обіг земель». Нотаріус виступає не лише посвідчувачем волевиявлення, а й обов’язковим фінансовим контролером та реєстратором, який перевіряє дотримання лімітів площі, законність походження коштів та найважливіше — переважне право.
Розуміння цих вимог є критично важливим для уникнення анулювання угоди та втрати придбаного активу.
1. Переважне право: Головний етап нотаріальної перевірки
Якщо земельна ділянка, що продається, перебуває в оренді, орендар (особа, яка її обробляє) має пріоритетне (переважне) право на її викуп.
1.1. Процедура повідомлення
Нотаріус зобов’язаний забезпечити дотримання цієї процедури:
- Продавець подає нотаріусу заяву про намір продати ділянку із зазначенням ціни та умов.
- Нотаріус реєструє цей намір у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та письмово повідомляє орендаря.
- Орендар має два місяці (з дня повідомлення) на прийняття рішення про купівлю.
Якщо орендар протягом двох місяців не надіслав нотаріусу відповідь або відмовився від купівлі, нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу з будь-яким іншим покупцем.
Ризик: Якщо угода укладена з порушенням переважного права, орендар має право протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення прав та обов’язків покупця на себе.
2. Контроль лімітів площі та статусу покупця
Нотаріус зобов’язаний перевірити дотримання всіх встановлених законом обмежень.
2.1. Ліміт площі (10 000 гектарів)
З 2024 року набуло чинності обмеження на загальну площу землі, якою може володіти одна особа. Нотаріус зобов’язаний:
- Зарахувати до ділянок покупця вже наявні ділянки, що належать йому, а також ділянки, що належать пов’язаним особам (юридичним особам, де покупець має значний вплив).
- Перевірити загальну площу за Державним земельним кадастром (ДЗК) та ДРРП.
- Відмовити у посвідченні, якщо загальна площа перевищує встановлений законом максимум.
2.2. Заборона для іноземців та санкційні списки
Купувати землі сільськогосподарського призначення заборонено:
- Іноземним громадянам та іноземним юридичним особам.
- Юридичним особам, кінцеві бенефіціари яких є іноземцями.
- Особам, які перебувають у санкційних списках.
Нотаріус перевіряє громадянство, резидентство та, у разі купівлі юридичною особою, структуру власності за ЄДР (Єдиний державний реєстр).
3. Фінансова перевірка та Державний земельний кадастр (ДЗК)
3.1. Підтвердження походження коштів
Оскільки земля є стратегічним активом, нотаріус проводить обов’язковий фінансовий моніторинг:
- Покупець зобов’язаний надати документи, що підтверджують законне походження коштів, що використовуються для купівлі ділянки (декларації, довідки про доходи, банківські виписки).
3.2. Перевірка за ДЗК
Державний земельний кадастр (ДЗК) є основним джерелом інформації про ділянку. Нотаріус перевіряє:
- Кадастровий номер: Його наявність та відповідність фактичним межам.
- Цільове призначення: Чи відповідає цільове призначення “для ведення товарного сільськогосподарського виробництва”.
- Обмеження: Наявність земельних сервітутів, обмежень у використанні, охоронних зон (які впливають на вартість та використання).
Висновок: Юридична чистота землі
Операції із землею є одними з найбільш складних у нотаріальній практиці через велику кількість обмежень та необхідність взаємодії з кількома державними реєстрами (ДРРП, ДЗК). Роль нотаріуса є вирішальною: він гарантує, що не лише волевиявлення сторін є вільним, але й що набуття майна відповідає суворим вимогам земельного законодавства. Це єдиний шлях до забезпечення безспірного права власності на землю.
