Договір купівлі-продажу будинку з земельною ділянкою: що реєструвати першим, щоб сплатити менше податків
1. Загальна ситуація
Коли продається житловий будинок разом із земельною ділянкою під ним, нотаріус посвідчує два окремих договори:
- договір купівлі-продажу будинку (нерухомості);
- договір купівлі-продажу земельної ділянки.
Хоча об’єкти фізично пов’язані, з юридичної точки зору це два різні види майна. І саме порядок їх посвідчення та реєстрації впливає на розмір податку.
2. Які податки сплачує продавець
Перед нотаріальним посвідченням угоди продавець сплачує:
- 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО);
- 1,5% військового збору;
- та у певних випадках — 1% державного мита.
Але існує важлива **пільга**: якщо людина володіла об’єктом понад 3 роки і продає його **вперше у поточному році**, вона **звільняється від сплати ПДФО і військового збору**.
3. Як визначається перший продаж
Податковий кодекс розглядає **будинок і землю** як **окремі об’єкти**. Отже, якщо одночасно продаються два об’єкти (будинок + земельна ділянка), то один із них вважається «першим продажем» (пільговим), а другий — «другим продажем» (оподатковується).
4. Як платять менше податків: що реєструвати першим
Щоб мінімізувати податкове навантаження, вигідно спочатку продавати будинок, а потім земельну ділянку. Причини:
- Основна пільга (звільнення від податку) зазвичай застосовується саме до житлового будинку або квартири — тобто житла.
- Земельна ділянка, продана після будинку, формально буде другим продажем, але податок буде нарахований лише з її вартості, яка зазвичай менша.
Приклад: Будинок коштує 2 000 000 грн, земля — 600 000 грн. Якщо спочатку продати будинок (пільговий продаж), а потім землю (2-й продаж), податок 6,5% нараховується лише на 600 000 грн, тобто ≈39 000 грн. Якщо зробити навпаки — податок буде з 2 млн грн.
5. Правильна послідовність дій
- Підготувати техпаспорт на будинок та витяг із Державного реєстру речових прав.
- Отримати витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (для нотаріуса).
- Укласти договір купівлі-продажу будинку (першим).
- Після цього — договір купівлі-продажу земельної ділянки під будинком.
- Нотаріус внесе обидва об’єкти до Державного реєстру речових прав, але у вірній послідовності.
6. Важливо знати
- Пільга діє тільки для громадян України (не для юридичних осіб).
- Будинок і земля повинні бути у власності понад 3 роки.
- Якщо будинок придбано у спадщину — строк володіння не має значення.
- Якщо угода проводиться вперше у поточному календарному році — пільга застосовується.
Висновок
Щоб сплатити мінімум податків при продажу будинку із землею, спочатку реєструють продаж житла, а потім — землі. Це дозволяє скористатися податковою пільгою на основний об’єкт (будинок) і сплатити податок лише з меншої суми — вартості земельної ділянки. Перед оформленням угоди обов’язково порадьтеся з нотаріусом, який правильно підготує порядок договорів і документи для реєстрації.
