Договір довічного утримання: Умови укладення, права та ризики для обох сторін

Договір довічного утримання (або догляду) — це угода, за якою Відчужувач (власник майна) передає своє нерухоме майно (квартиру, будинок, земельну ділянку) у власність Набувачеві, а Набувач зобов’язується довічно забезпечувати Відчужувача утриманням та доглядом. Набувач стає власником майна, але до смерті Відчужувача майно перебуває під обтяженням.

Ця угода суттєво відрізняється від спадщини чи дарування, оскільки права та обов’язки виникають відразу після посвідчення нотаріусом і діють протягом усього життя Відчужувача.

1. Юридичні основи: Сторони та Предмет ДДУ

1.1. Сторони договору

• Відчужувач: Фізична особа (один або кілька), яка передає майно. Як правило, це особа похилого віку, яка потребує догляду.
• Набувач: Фізична або юридична особа, яка бере на себе зобов’язання щодо утримання та догляду.

1.2. Предмет договору

Предметом ДДУ може бути лише нерухоме майно (житловий будинок, квартира, їх частина, земельна ділянка), а також рухоме майно, що має значну цінність (наприклад, автомобіль чи цінні папери).

Головний принцип: Право власності на майно переходить до Набувача відразу після нотаріального посвідчення, але до моменту смерті Відчужувача Набувач не має права продати, подарувати чи іншим чином відчужити це майно без згоди Відчужувача.

2. Ключові умови, які має перевірити нотаріус

ДДУ вимагає максимально детального опису зобов’язань Набувача, щоб уникнути судових спорів у майбутньому.

2.1. Визначення обсягу матеріального забезпечення

У договорі обов’язково мають бути детально прописані:

1. Види забезпечення: Харчування, одяг, догляд, медична допомога, оплата комунальних послуг, прибирання тощо.
2. Грошова оцінка: Фіксується загальна грошова сума, на яку щомісячно надається утримання та догляд. Нотаріус має переконатися, що ця сума не є меншою за прожитковий мінімум.
3. Місце проживання: Чітко визначається, де буде проживати Відчужувач (зазвичай, він зберігає право проживання у переданому житлі).

2.2. Реєстрація обтяження

Одночасно з посвідченням договору, нотаріус вносить запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) про обтяження на користь Відчужувача. Це обтяження виступає гарантією того, що Набувач не зможе приховано продати майно.

3. Ризики та переваги для сторін

3.1. Ризики для Набувача (Того, хто доглядає)

• Висока вартість: Набувач може витратити на утримання суму, яка значно перевищить ринкову вартість майна.
• Розірвання через суд: Якщо Набувач не зможе довести (чеками, актами, показаннями свідків) належне виконання зобов’язань, Відчужувач має право вимагати розірвання ДДУ через суд. У такому випадку майно повертається Відчужувачу, а витрати Набувача на утримання не компенсуються.
• Смерть Відчужувача: Якщо Відчужувач помирає незабаром після укладення ДДУ, його спадкоємці можуть намагатися оскаржити договір.

3.2. Переваги для Відчужувача (Власника майна)

• Гарантія утримання: Отримує гарантоване забезпечення до кінця життя.
• Захист від відчуження: Майно не може бути продане чи подароване без його згоди.
• Розірвання: У разі неналежного догляду, він має право розірвати договір і повернути собі майно.

4. Порядок нотаріального посвідчення та розірвання

4.1. Документи, необхідні для посвідчення

1. Паспорти та ІПН обох сторін.
2. Правовстановлюючий документ на майно (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину тощо).
3. Витяг з ДРРП (отримує нотаріус).
4. Довідка про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні.

4.2. Розірвання договору

ДДУ може бути розірваний:

• За згодою сторін: Нотаріально посвідчується Договір про розірвання ДДУ.
• У судовому порядку:
  • Відчужувачем: Якщо Набувач не виконує або не належно виконує обов’язки.
  • Набувачем: Якщо з об’єктивних причин він більше не може виконувати обов’язки (наприклад, серйозна хвороба).

Важливо: У разі смерті Набувача, його права та обов’язки за ДДУ переходять до його спадкоємців. Якщо спадкоємці відмовляються від виконання обов’язків, ДДУ розривається.

5. Вартість нотаріального оформлення ДДУ (2025)

Вартість ДДУ є однією з найвищих у нотаріальній практиці через його складність та соціальну значущість.

• Державне мито (для державного нотаріуса): 1% від оціночної вартості майна.
• Приватний нотаріус (Нотаріальний тариф): Як правило, це також 1% від вартості майна, але може бути фіксована сума (за домовленістю), не нижча за розмір держмита.
• Технічна та правова робота: Вартість складання та підготовки складного тексту, перевірка реєстрів та реєстрація обтяження (зазвичай, від 5 000 до 15 000 грн залежно від регіону та складності).