Договір довічного утримання (догляду): Юридичний захист літніх людей та особливості передачі нерухомості

Договір довічного утримання (догляду) є унікальним правочином, що дозволяє особі (Відчужувачу), як правило, літній, передати своє нерухоме майно у власність іншій особі (Набувачу) в обмін на забезпечення її довічним матеріальним утриманням та доглядом. Цей договір є складною альтернативою заповіту або даруванню, оскільки він негайно передає право власності, але водночас забезпечує Відчужувачу гарантований рівень життя.

Через високі ризики для обох сторін (Набувач ризикує втратити майно через розірвання, а Відчужувач — залишитися без догляду), законодавство висуває жорсткі вимоги до нотаріального оформлення та змісту цього договору. Це робить його одним із найбільш затребуваних, але водночас складних для розуміння.

1. Юридична сутність та обов’язкова форма

1.1. Визначення та предмет

Відповідно до статті 744 Цивільного кодексу України (ЦКУ), за договором довічного утримання, Набувач зобов’язується забезпечувати Відчужувача утриманням та доглядом (або матеріальним забезпеченням) в обмін на набуття права власності на житловий будинок, квартиру або інше майно.

• Право власності: Переходить до Набувача відразу після нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
• Момент припинення: Договір припиняється лише зі смертю Відчужувача.

1.2. Обов’язкова нотаріальна форма

Договір довічного утримання підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (це імперативна норма). Нотаріус зобов’язаний:

1. Переконатися у вільному волевиявленні Відчужувача, особливо зважаючи на його вік та стан здоров’я.
2. Встановити конкретний обсяг матеріального забезпечення та догляду.
3. Зареєструвати обтяження права власності Набувача.

2. Ключові вимоги до змісту договору

2.1. Конкретизація обов’язків Набувача

На відміну від дарування, де умови не ставляться, у цьому договорі повинно бути чітко визначено:

• Види матеріального забезпечення: Грошове забезпечення (наприклад, щомісячна сума), харчування, ліки, комунальні платежі.
• Види догляду: Допомога у побуті, забезпечення медичним обслуговуванням, прибирання.
• Оцінка: Обов’язкова грошова оцінка всіх видів матеріального забезпечення, яка підлягає індексації.
• Обов’язок поховання: Набувач бере на себе обов’язок організувати поховання Відчужувача та оплатити всі необхідні витрати.

2.2. Реєстрація обтяження

Після посвідчення, нотаріус зобов’язаний внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) про те, що на нерухомість накладено обтяження (заборона відчуження). Це є головною гарантією для Відчужувача:

• Набувач не має права продати, подарувати або обміняти це майно протягом життя Відчужувача.
• Набувач не має права використовувати майно як заставу або іпотеку.

3. Гарантії захисту Відчужувача та ризики Набувача

3.1. Заміна утримання на грошову компенсацію

На вимогу Відчужувача або у разі неможливості подальшого надання догляду (наприклад, Набувач виїхав), суд може замінити натуральний догляд на щомісячні грошові виплати, розмір яких визначається судом.

3.2. Розірвання договору: Захист Відчужувача

Відчужувач має сильний юридичний захист. Договір може бути розірваний судом на вимогу Відчужувача, якщо Набувач систематично не виконує або недбало виконує свої обов’язки (наприклад, не купує ліки, не оплачує комунальні послуги, не забезпечує належного догляду).

Правовий наслідок: У разі розірвання договору, майно повертається у власність Відчужувача. Витрати, які Набувач поніс на утримання (гроші, оплата послуг), не повертаються йому (стаття 755 ЦКУ). Це є основним ризиком для Набувача.

3.3. Випадкова втрата або пошкодження майна

Навіть якщо майно було пошкоджене або повністю втрачене внаслідок нещасного випадку (пожежа, повінь), Набувач все одно зобов’язаний продовжувати виконувати всі свої обов’язки з утримання Відчужувача. Цей ризик повністю лежить на Набувачі.

Висновок: Відповідальний вибір

Договір довічного утримання є ефективним юридичним механізмом, що дозволяє літній людині забезпечити собі гідну старість, не ризикуючи втратити житло. Водночас, він покладає на Набувача безстрокове і безумовне матеріальне зобов’язання, яке він несе навіть у разі втрати предмета договору.

Для обох сторін вкрай важливо чітко прописати всі деталі у нотаріальному договорі та розуміти наслідки його розірвання. Нотаріус у цьому випадку виступає не лише посвідчувачем, а й гарантом того, що умови договору є законними та максимально захищають права Відчужувача.