Захист прав на землю при руйнуванні нерухомості: Аналіз Закону № 4625-IX

Для тисяч українців, чиї домівки були зруйновані внаслідок бойових дій, питання збереження прав на земельну ділянку є критично важливим. Раніше в українському законодавстві існувала певна правова невизначеність: якщо об’єкт нерухомості (будинок, споруда) переставав фізично існувати, право власності на землю під ним могло опинитися під загрозою або потребувало складних процедур підтвердження. Проте у грудні 2025 року ситуація докорінно змінилася із підписанням Закону № 4625-IX (законопроєкт № 13174), який запровадив чіткі механізми захисту прав власників знищених об’єктів.

Цей матеріал детально розкриває, як працює нова система захисту прав, яку роль у цьому відіграє нотаріус та як правильно оформити документи, щоб не втратити найцінніший актив — землю, яка в майбутньому стане фундаментом для відбудови або основою для отримання компенсації.

1. Основна концепція Закону № 4625-IX: Земля залишається за власником

До прийняття цього закону існував ризик, що припинення права власності на будівлю через її знищення могло спричинити юридичні проблеми з користуванням земельною ділянкою, особливо якщо вона перебувала у користуванні чи оренді. Новий закон встановлює принцип автоматичного збереження прав.

1.1. Безперервність права власності

Закон чітко визначає: факт фізичного знищення будівлі не є підставою для припинення права власності чи користування земельною ділянкою. Це положення є фундаментальним для власників у прифронтових регіонах. Більше того, спрощується процедура державної реєстрації припинення права власності на сам знищений об’єкт. Тепер це можна зробити на підставі акта огляду, внесеного до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ).

1.2. Пріоритетне право на забудову

Власник зруйнованого будинку зберігає за собою виключне право на відновлення будівлі на цій самій ділянці або на будівництво нової споруди аналогічного призначення. Це право не може бути обмежене органами місцевого самоврядування, якщо воно не суперечить новим нормам безпеки чи генплану міста, який враховує руйнування.

2. Роль Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ)

Цифровізація процесу фіксації руйнувань стала ключовим інструментом захисту. РПЗМ — це єдина база даних, куди вносяться акти обстеження, фотофіксація та звіти про технічний стан об’єктів.

2.1. Чому важливо внести дані в РПЗМ?

Без запису в цьому реєстрі ви не зможете юридично підтвердити, що будинок зник не з вашої волі, а внаслідок агресії. Це підтвердження є необхідним для:

• Звільнення від сплати податку на нерухомість (про що ми писали у статті про податки на нерухомість у 2026 році).
• Отримання житлових сертифікатів за програмою “єВідновлення”.
• Продажу чи дарування земельної ділянки як вільної від забудови.

2.2. Взаємодія нотаріусів із реєстрами

З 1 січня 2026 року нотаріуси отримали розширений доступ до РПЗМ. Це відображено у нововведеннях, які описують нові правила звітності нотаріусів з 2026 року. Тепер при вчиненні будь-яких правочинів із землею нотаріус зобов’язаний перевірити наявність запису про знищення майна, щоб уникнути помилок при реєстрації прав.

3. Що робити, якщо документи на землю та будинок втрачені?

У багатьох випадках люди втрачали не лише майно, а й правовстановлюючі документи. Це не є вироком для власника, оскільки існують процедури відновлення.

3.1. Отримання дублікатів

Якщо договір купівлі-продажу або свідоцтво було посвідчено нотаріально, власник може звернутися до того ж нотаріуса (або до державного нотаріального архіву) за копією. Детальна інструкція міститься у нашому матеріалі: як отримати дублікат нотаріального документа. Якщо ж документи були лише в паперовому вигляді і не внесені до Державного реєстру речових прав (ДРРП), може знадобитися судовий порядок встановлення права власності.

3.2. Встановлення фактів через суд

У разі загибелі власника зруйнованого майна, спадкоємцям часто доводиться доводити родинні зв’язки для оформлення землі. Це важливий етап, який передує процедурі, описаній у статті спадщина без заповіту за законом. Судове рішення про встановлення факту спорідненості або факту володіння майном стає основою для подальших нотаріальних дій.

4. Спадкування землі під зруйнованою нерухомістю

Процес спадкування у 2026 році має свої особливості, якщо об’єкт фізично відсутній, але право власності на нього в реєстрах ще не припинено.

4.1. Алгоритм для спадкоємців

Нотаріус відкриває спадкову справу та робить запити до РПЗМ. Спадкоємець отримує у спадок земельну ділянку та право на отримання компенсації за знищене майно. Важливо, що право на компенсацію є майновим правом, яке передається у спадок так само як і фізичні об’єкти.

4.2. Особливі випадки для дітей

Якщо серед спадкоємців є неповнолітні, нотаріус діє за посиленим протоколом захисту. Оформлення таких прав вимагає взаємодії з органами опіки, про що детально розказано у статті діти та нотаріус: захист майнових прав. Будь-які операції зі спадковою землею, де фігурують інтереси дитини, проходять через ретельний контроль.

5. Операції зі знищеним майном: Чи можна продати землю?

Багато власників вирішують не чекати відбудови, а продати земельну ділянку. Закон № 4625-IX полегшує цей процес.

5.1. Порядок відчуження земельної ділянки

Для того, щоб продати землю, на якій стояв зруйнований будинок, необхідно спочатку офіційно припинити право власності на будинок у ДРРП на підставі даних із РПЗМ. Після цього ділянка вважається “чистою”. При укладенні угоди нотаріус перевіряє відсутність заборон та обтяження нерухомого майна, які могли бути накладені ще до війни (наприклад, іпотека).

5.2. Оцінка землі без будівлі

Важливо розуміти, що оціночна вартість ділянки зміниться. Для коректного оформлення угоди та розрахунку податків необхідно замовити нову оцінку. Для порівняння цін можна ознайомитися з аналогічними звітами у матеріалі вартість оцінки майна в Одесі 2025. Це допоможе уникнути заниження бази оподаткування та проблем із фінансовим моніторингом.

6. Дарування та відчуження на користь родичів

Часто власники хочуть передати право на землю та майбутню компенсацію своїм дітям чи онукам. Це оформлюється договором дарування.

6.1. Податкові нюанси дарування

Дарування землі родичам першого та другого ступеня споріднення оподатковується за нульовою ставкою. Проте сам процес вимагає сплати послуг нотаріуса та адміністративного збору. Повний перелік ставок та умов ви знайдете тут: оформлення дарчої на нерухомість. Важливо, що при даруванні землі передається і право на участь у державних програмах відбудови.

6.2. Виїзд за кордон та довіреність

Якщо власник перебуває за межами України, він може доручити захист своїх прав на землю повіреній особі. Для цього необхідно оформити генеральну довіреність. У чому її особливості порівняно зі звичайною, читайте у статті: різниця між звичайною та генеральною довіреністю. Повірена особа зможе подати заяву до РПЗМ та представляти інтереси власника в органах місцевого самоврядування.

7. Конфліктні ситуації та способи їх вирішення

На практиці можуть виникати ситуації, коли на одну ділянку претендують кілька осіб, або коли межі ділянки були змінені внаслідок бойових дій (наприклад, через воронки чи зміну ландшафту).

7.1. Виділ частки в натурі

Якщо зруйнований будинок перебував у спільній власності (наприклад, будинок на два входи), власники можуть прийняти рішення розділити земельну ділянку, щоб кожен міг отримати компенсацію окремо. Для цього проводиться процедура, описана у матеріалі виділ частки в натурі та розподіл майна. Це дозволяє уникнути суперечок при майбутній забудові.

7.2. Скасування незаконних дій

Бувають випадки, коли під час відсутності власника право на землю намагаються переоформити шахраї. У таких ситуаціях необхідно негайно реагувати. Якщо ви видавали комусь довіреність на управління майном і підозрюєте недоброчесність, ознайомтеся з алгоритмом скасування довіреності та захисту майна.

8. Рекомендації для власників зруйнованої нерухомості у 2026 році

Для забезпечення максимального захисту ваших прав на землю, рекомендуємо дотримуватися наступного плану дій:

• Фіксація руйнувань: Самостійно зробіть фото та відео об’єкта, залучіть свідків (сусідів) та подайте заяву через додаток “Дія” або через ЦНАП до РПЗМ.
• Перевірка реєстрів: Переконайтеся, що право власності на землю відображено у ДРРП. Якщо ні — зверніться до нотаріуса для внесення відомостей на підставі паперових документів.
• Контроль за обтяженнями: Періодично перевіряйте стан своєї власності, щоб уникнути рейдерських захоплень чи помилкових арештів.
• Юридична підготовка: Якщо плануєте продаж чи дарування, заздалегідь підготуйте пакет документів, враховуючи, що ціни на послуги нотаріусів в Одесі та інших містах можуть залежати від складності перевірки об’єкта.

Закон № 4625-IX став надійною парасолькою для власників зруйнованого майна. Головне — бути активним у правовому полі, вчасно вносити дані до державних реєстрів та консультуватися з нотаріусами, які допоможуть пройти шлях від руїн до повноцінного відновлення прав власності на землю.