Податок на «зайві» метри у 2026 році: Хто, скільки та за якими правилами має сплачувати
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, який у народі отримав назву «податок на зайві метри», залишається одним із ключових місцевих податків в Україні. У 2026 році власники житлової та нежитлової нерухомості сплачуватимуть цей збір за звітний 2025 рік. Розуміння механізму нарахування, наявності пільг та термінів сплати є критично важливим для уникнення штрафних санкцій та непорозумінь із податковими органами.
Цей податок регулюється статтею 266 Податкового кодексу України. Основна особливість полягає в тому, що кошти спрямовуються безпосередньо до місцевих бюджетів громад, де розташована нерухомість, тому саме місцеві ради мають повноваження встановлювати остаточні ставки та додаткові пільги для мешканців.
1. Пільгова площа: За які метри платити не потрібно
Законодавство встановлює граничну межу площі нерухомості, яка не підлягає оподаткуванню. Це так звана пільгова площа, на яку зменшується база оподаткування для кожного власника — фізичної особи. Важливо розуміти, що пільга надається не на об’єкт, а на особу, незалежно від кількості об’єктів у її власності.
1.1. Норми для різних типів нерухомості
У 2026 році діятимуть стандартні ліміти, встановлені Податковим кодексом:
- Для квартир: Пільга становить 60 квадратних метрів. Податок нараховується лише на кожен метр понад цю норму.
- Для житлових будинків: Пільга складає 120 квадратних метрів.
- Для різних типів об’єктів (квартира + будинок): Якщо у власності особи є і квартира, і будинок, загальна пільгова площа становить 180 квадратних метрів.
Якщо площа вашої квартири становить, наприклад, 75 квадратних метрів, то податок буде розраховано лише за 15 «зайвих» метрів (75 – 60 = 15).
1.2. Випадки, коли пільга не застосовується
Існують ситуації, коли власник втрачає право на пільгові квадратні метри, і податок доводиться сплачувати за всю загальну площу об’єкта. Це відбувається у наступних випадках:
- Площа об’єкта перевищує п’ятикратний розмір пільгової норми (наприклад, квартира понад 300 кв. м або будинок понад 600 кв. м).
- Об’єкт використовується власником з метою отримання прибутку (здача в оренду, лізинг, використання у підприємницькій діяльності).
Отже, якщо ви здаєте квартиру площею 40 кв. м в офіційну оренду, вам доведеться сплатити податок за всі 40 метрів, оскільки пільга у 60 кв. м у такому разі анулюється.
2. Розрахунок ставки податку у 2026 році
Оскільки у 2026 році ми сплачуємо податок за 2025 рік, базою для розрахунку є розмір мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня 2025 року.
2.1. Максимальна ставка
Згідно із законом, ставка податку не може перевищувати 1.5% від розміру мінімальної зарплати за один квадратний метр. Місцеві органи самоврядування (міські, сільські чи селищні ради) можуть встановлювати менший відсоток, але не можуть перевищувати цей ліміт.
Припустимо, що на 1 січня 2025 року мінімальна зарплата становить 8000 гривень. У такому разі максимальна сума податку за один метр становитиме 120 гривень (8000 * 1.5%). Якщо орган місцевого самоврядування встановив ставку 1%, то платіж складе 80 гривень за метр.
2.2. Як дізнатися ставку у вашому регіоні?
Власникам нерухомості варто самостійно перевіряти рішення місцевих рад на офіційних сайтах громад. Часто ради встановлюють диференційовані ставки: наприклад, для житлової нерухомості — 0.5%, а для нежитлової (гаражі, сараї) — 0.1% або взагалі 0%.
3. Податок на розкіш: Додаткові нарахування
Окрім стандартного податку на «зайві» метри, для власників великогабаритної нерухомості передбачено додатковий фіксований платіж, який часто називають «податком на розкіш».
Якщо у власності особи перебуває об’єкт, площа якого перевищує:
- 300 квадратних метрів — для квартири;
- 500 квадратних метрів — для житлового будинку.
Сума податку, розрахована за загальними правилами, збільшується на фіксовані 25 000 гривень на рік за кожен такий об’єкт. Це означає, що власник елітного маєтку площею 600 кв. м сплатить і основний податок за кожен метр, і додаткові 25 тисяч гривень.
4. Особливості оподаткування при спільній власності
Багато запитань виникає у ситуаціях, коли об’єкт належить кільком особам одночасно. Тут діють чіткі правила залежно від виду власності.
4.1. Спільна часткова власність
Якщо квартира чи будинок поділені на частки (наприклад, по 1/2 кожному), і це зафіксовано в Реєстрі речових прав, кожен співвласник платить податок самостійно за свою частку. При цьому кожному співвласнику надається повна пільга (60 кв. м для квартири). Це один із легальних способів оптимізації податку: якщо квартира площею 100 кв. м належить двом особам по 50 кв. м, то жоден із них не платитиме податок, оскільки частка кожного менша за пільгові 60 метрів.
4.2. Спільна сумісна власність
Якщо майно не поділено на частки (наприклад, майно подружжя), платником податку є один із власників за їхньою згодою, або той, на кого оформлено основний документ. У такому разі пільга у 60 чи 120 метрів надається лише один раз на весь об’єкт. Більше про правовий режим такого майна можна дізнатися у статті про спільне сумісне майно подружжя.
5. Пільги під час війни: Хто звільнений від сплати у 2026 році
Враховуючи триваючу агресію Росії, держава зберегла певні послаблення для власників нерухомості, яка постраждала від бойових дій або розташована на небезпечних територіях.
5.1. Зруйноване та пошкоджене майно
Податок на нерухомість не нараховується та не сплачується за об’єкти, які:
- Розташовані на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях (згідно з переліком Мінреінтеграції).
- Визнані непридатними для проживання у зв’язку з військовою агресією.
- Були повністю зруйновані.
Важливо, щоб дані про руйнування були внесені до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій. Якщо ваше майно постраждало, рекомендуємо ознайомитися з процедурою оформлення прав на зруйноване майно для отримання пільг.
5.2. Період звільнення
Звільнення від оподаткування діє з місяця, у якому територія була включена до переліку активних бойових дій, і триває до завершення таких дій або деокупації. Для зруйнованого майна податок припиняє нараховуватися з дати фактичного пошкодження, підтвердженого актом огляду.
6. Процедура сплати: Терміни та повідомлення
Процес сплати податку фізичними особами у 2026 році складається з кількох етапів, де ініціатором виступає податкова служба.
6.1. Податкове повідомлення-рішення (ППР)
До 1 липня 2026 року податкові органи повинні надіслати власнику нерухомості податкове повідомлення-рішення про суму нарахованого податку та реквізити для оплати. ППР надсилається за місцем реєстрації («прописки») особи або з’являється в електронному вигляді у «Електронному кабінеті платника» та в застосунку «Дія».
6.2. Термін оплати
З моменту отримання (вручення) повідомлення у власника є 60 днів на те, щоб сплатити податок. Якщо повідомлення не надійшло, але ви знаєте, що ваша площа перевищує норму, податківці рекомендують самостійно звернутися до ДПС для звірки даних. Це допоможе уникнути накопичення боргу за попередні роки, адже податкова може нарахувати платіж за останні три роки одразу.
6.3. Що робити, якщо сума у ППР помилкова?
Якщо ви отримали повідомлення, але не згодні з розрахунком (наприклад, не врахована пільга, неправильна площа або ви вже продали цей об’єкт), ви маєте право звернутися до податкової служби за місцем проживання для проведення звірки даних. Із собою необхідно мати оригінали документів на право власності. Якщо помилку підтвердять, нотаріус чи податковий інспектор анулюють старе рішення та випишуть нове.
7. Відповідальність та штрафи за несвоєчасну сплату
Ігнорування податкових повідомлень може призвести до значних фінансових втрат. Система штрафів у 2026 році залишається суворою.
- Затримка до 30 днів: Штраф у розмірі 5% від суми боргу.
- Затримка понад 30 днів: Штраф у розмірі 10% від суми боргу.
Крім штрафу, на суму недоїмки нараховується пеня за кожен день прострочення. Більше того, податкова служба має право накласти податкову заставу на майно боржника, що унеможливить його продаж чи дарування до моменту повного погашення боргу. Про ризики при операціях із заставним майном читайте у матеріалі про податки при продажу квартири.
8. Як перевірити наявність боргу самостійно
У 2026 році найбільш зручним способом контролю своїх податкових зобов’язань є цифрові сервіси. Кожен громадянин може перевірити стан розрахунків із бюджетом через:
- Застосунок Дія: У розділі «Послуги» — «Податки» — «Майнові податки».
- Електронний кабінет платника (cabinet.tax.gov.ua): У розділі «Стан розрахунків з бюджетом».
- Сервіс «Моя податкова»: Мобільний додаток від ДПС.
Самостійна перевірка особливо важлива для тих, хто змінив місце проживання і може не отримати паперовий лист від податкової за старою адресою. Пам’ятайте, що факт неотримання листа не звільняє від обов’язку сплачувати податок.
Варто також враховувати, що при оформленні спадщини нотаріус обов’язково перевіряє відсутність боргів за об’єктом нерухомості. Якщо податок на «зайві» метри не сплачувався роками, спадкоємцям доведеться погасити ці борги для завершення процедури. Детально про це ми писали у статті спадщина без заповіту: порядок оформлення.
Своєчасна сплата податку на нерухомість є не лише обов’язком, а й гарантією вашої фінансової безпеки та спокою при здійсненні будь-яких юридичних операцій із майном у майбутньому.
