Поділ та об'єднання об'єктів нерухомості: Юридичні умови та нотаріальне посвідчення
Поділ чи об’єднання об’єктів нерухомості (квартир, будинків, земельних ділянок) є юридичною процедурою, яка змінює фізичні межі та кадастрові номери майна. Ці дії найчастіше потрібні при розподілі майна між співвласниками, при підготовці до продажу або при оптимізації управління великими об’єктами.
Нотаріус відіграє ключову роль на фінальному етапі, посвідчуючи договір про поділ/об’єднання та реєструючи нові об’єкти в Державному реєстрі.
1. Умови для поділу нерухомості (виділ частки)
Поділ об’єкта нерухомості (наприклад, будинку чи земельної ділянки) можливий лише за умови, що новостворені об’єкти зможуть функціонувати як самостійні одиниці. Якщо майно перебуває у спільній частковій власності, ця процедура називається виділом частки в натурі.
1.1. Вимоги для поділу будинку/квартири
- Технічна можливість: Кожна виділена частина повинна мати окремий вхід, окремі інженерні мережі (електрика, вода, газ) або мати технічну можливість їх облаштування.
- Проведення експертизи: Потрібен висновок інженера про технічну можливість поділу відповідно до будівельних норм.
- Новий Технічний паспорт: На кожну новостворену одиницю виготовляється новий технічний паспорт.
Процедура виділу часток при спільній власності має суворі юридичні рамки. Детальніше про виділ частки в натурі читайте в окремій статті.
1.2. Вимоги для поділу земельної ділянки
Ділянка може бути поділена лише у тому випадку, якщо кожна новостворена ділянка не порушує цільового призначення та відповідає мінімальним нормам площі, встановленим для даного населеного пункту (затверджується місцевими радами).
2. Процедура об’єднання об’єктів
Об’єднання, як правило, є простішою процедурою, ніж поділ. Воно застосовується, коли власник вирішує об’єднати дві суміжні квартири в одну або кілька прилеглих земельних ділянок в єдиний кадастровий об’єкт.
2.1. Етапи об’єднання
- Рішення власника: Прийняття рішення про об’єднання (якщо власників кілька — потрібна їхня спільна згода).
- Технічні зміни: Для квартир/будинків — проведення робіт та оформлення нового технічного паспорта на єдиний об’єкт. Якщо об’єднання відбулося без дозволу, може знадобитися легалізація самочинного будівництва.
- Новий Кадастровий номер: Для земельних ділянок — присвоєння єдиного кадастрового номера.
3. Нотаріальне посвідчення та реєстрація
Після того, як технічна та землевпорядна документація готова, нотаріус завершує процедуру:
- Посвідчення договору: Нотаріус посвідчує договір про поділ або об’єднання.
- Державна реєстрація: Одночасно з посвідченням договору, нотаріус вносить відомості про припинення існування старих об’єктів та реєстрацію прав власності на новостворені об’єкти до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
3.1. Необхідні документи для нотаріуса
Для посвідчення угоди нотаріусу потрібні:
- Правовстановлюючі документи на початкові об’єкти.
- Технічний паспорт на кожен новостворений об’єкт.
- Висновок про технічну можливість поділу (для поділу будинку/квартири).
- Витяг з Державного земельного кадастру (для земельних ділянок).
Висновок
Процедури поділу та об’єднання нерухомості вимагають чіткої послідовності дій: спочатку технічні та землевпорядні роботи, а вже потім — юридичне оформлення у нотаріуса та державна реєстрація. Звернення до досвідченого нотаріуса гарантує, що новостворені об’єкти будуть зареєстровані без юридичних вад.
