Обтяження нерухомого майна: Як нотаріус перевіряє арешти, іпотеки та заборони. Інструкція зі зняття іпотеки

Обтяження нерухомого майна — це юридичні обмеження, що накладаються на власника та його право розпоряджатися цим майном. Наявність обтяжень є головною перешкодою для продажу, дарування чи передачі нерухомості у спадщину. Роль нотаріуса у цьому процесі є вирішальною, оскільки він єдина особа, яка має повний доступ до всіх державних реєстрів для перевірки юридичної чистоти об’єкта.

Цей гайд пояснює, які існують обтяження, як їх перевіряють, і, що найважливіше, як їх правильно зняти, особливо у випадку погашення іпотечного кредиту.

1. Класифікація основних обтяжень нерухомого майна

Нотаріуси перевіряють інформацію в кількох ключових реєстрах. Обтяження можуть бути добровільними (за згодою власника) або примусовими (за рішенням суду чи органу влади).

1.1. Реєстровані обтяження (ДРРП та ЄРОНМ)
Іпотека: Застава майна на забезпечення виконання кредитного договору. Власник може користуватися майном, але не може продати його без згоди кредитора.

Заборона відчуження: Обмеження, яке, як правило, накладається нотаріусом або банком на майно, що є предметом іпотеки або застави.

Арешт майна: Примусове обмеження, що накладається державним або приватним виконавцем, судом чи іншими органами (прокуратурою, ДБР) у рамках кримінального провадження чи виконавчого провадження за борги.

1.2. Обтяження, пов’язані з правами користування
Сервітут: Право обмеженого користування чужим майном (наприклад, право проходу через чужу земельну ділянку).

Договір оренди: Довгострокова оренда (понад 3 роки) підлягає обов’язковій державній реєстрації.

2. Роль нотаріуса: Перевірка чистоти титулу власності

Нотаріус, перед посвідченням будь-якої угоди, зобов’язаний самостійно перевірити обтяження у всіх необхідних реєстрах.

2.1. Основні реєстри, які перевіряє нотаріус
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП): Основне джерело інформації про право власності та всі накладені обтяження (іпотеки, арешти, заборони).

Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна (ЄРОНМ): Хоча більшість інформації перенесено до ДРРП, перевірка цього реєстру є обов’язковою для старих записів.

Державний реєстр обтяжень рухомого майна (ДРОРМ): Перевіряється, якщо об’єкт, наприклад, був придбаний у кредит, який забезпечений рухомим майном.

Важливо: Нотаріус має повний, актуальний та безпосередній доступ до цих реєстрів. Це єдиний спосіб гарантувати покупцеві, що після укладення угоди на його майно не “спливе” старий арешт.

3. Порядок зняття іпотеки після погашення кредиту

Іпотека — найпоширеніший вид обтяження. Після повного погашення кредиту, автоматично вона не знімається. Це вимагає окремої нотаріальної дії.

Покрокова інструкція зі зняття іпотеки

1. Отримання Довідки від Банку: Після внесення останнього платежу ви маєте отримати від банку (кредитора) офіційний документ, що підтверджує повне виконання зобов’язання за кредитним договором.
2. Звернення до Нотаріуса: Зверніться до будь-якого нотаріуса (не обов’язково того, який посвідчував іпотеку).
   • Необхідні документи: Довідка від банку про погашення, оригінал іпотечного договору та оригінал кредитного договору.
3. Внесення запису про зняття обтяження:
   • Нотаріус на підставі довідки банку та документів перевіряє, що іпотека дійсно була погашена.
   • Далі нотаріус вносить запис до ДРРП про припинення обтяження (іпотеки).
4. Зняття заборони відчуження: Одночасно зі зняттям іпотеки нотаріус знімає і пов’язану з нею заборону відчуження, яка була накладена як забезпечення кредиту.

Особливий випадок: Ліквідація або банкрутство банку

Якщо банк, який видав кредит, був ліквідований, зняття обтяження здійснюється через уповноваженого представника Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО). Це значно ускладнює процедуру, але нотаріус може допомогти, встановивши правонаступника або уповноважену особу банку.

4. Зняття арешту та інших примусових обтяжень

Зняття арешту є виключною компетенцією органу, який його наклав (суд, виконавча служба). Нотаріус не може зняти арешт.

• Арешт виконавчої служби: Знімається виконавцем після повного погашення боргу або скасування постанови суду.
• Арешт суду: Знімається на підставі ухвали суду про скасування забезпечувальних заходів.

Після отримання відповідної постанови виконавчої служби або ухвали суду про зняття арешту, нотаріус може внести запис до ДРРП про припинення обтяження.

Висновок

Обтяження нерухомого майна — це не вирок, але серйозний юридичний бар’єр. Купівля майна, що має обтяження, без їхнього одночасного зняття, є вкрай ризикованою. Завжди звертайтеся до нотаріуса для повної перевірки реєстрів та кваліфікованого супроводу процедури зняття обтяжень.