Продаж майна, де власником є дитина: Покрокова інструкція отримання дозволу Опікунської ради та нотаріальне посвідчення

Продаж, обмін або дарування нерухомого майна, де власником або співвласником є неповнолітня особа (дитина віком від 14 до 18 років) або малолітня особа (до 14 років), — це одна з найскладніших та найризикованіших нотаріальних дій. Вона вимагає обов’язкової участі третьої сторони: Органу опіки та піклування (Опікунської ради).

Мета цього механізму — захист майнових прав дитини. Будь-яке порушення процедури може призвести до визнання угоди недійсною у судовому порядку. У цій статті ми детально розберемо повний алгоритм дій для успішного нотаріального посвідчення.

1. Юридичні основи: Роль Опікунської ради та вікові категорії

1.1. Вимоги законодавства

Відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України та статті 32 Цивільного кодексу України, батьки (усиновлювачі) не мають права без дозволу Опікунської ради вчиняти правочини щодо майна дитини. Цей дозвіл є обов’язковим для нотаріуса.

1.2. Вікові категорії та їхня дієздатність

• Малолітня особа (до 14 років): Дитина не має права самостійно вчиняти правочини. Всі дії та документи підписують її батьки (законні представники) за наявності дозволу Опікунської ради.
• Неповнолітня особа (від 14 до 18 років): Дитина має право самостійно підписувати документи, але за згодою батьків та за дозволом Опікунської ради. Дитина має бути присутня при нотаріальному посвідченні угоди.

2. Крок 1: Отримання Дозволу Опікунської ради

Це найтриваліший та найскладніший етап. Орган опіки та піклування видає дозвіл лише за умови, що права дитини не будуть порушені, а майнове становище — покращене або збережене.

2.1. Основна вимога (Принцип “Рівноцінності”)

Опікунська рада вимагає, щоб одночасно з продажем майна дитини було придбано інше рівноцінне або краще майно, де дитині буде виділено частку, не меншу за ту, яку вона мала. Це може бути здійснено двома шляхами:

1. Одночасна угода (купівля-продаж): Гроші від продажу частки дитини одразу ж інвестуються у нове житло з виділенням частки дитині.
2. Попереднє придбання: Батьки попередньо купують нове житло і виділяють частку дитині, а потім отримують дозвіл на продаж старого.

2.2. Пакет документів (Орієнтовний)

Хоча вимоги можуть відрізнятися у різних районах Києва, Одеси чи Харкова, базовий пакет включає:

• Заява від обох батьків (у разі неповнолітньої особи – і від самої дитини).
• Паспорти та ІПН обох батьків та дитини (оригінали та копії).
• Правовстановлюючі документи на майно, що продається (свідоцтво про власність).
• Технічний паспорт та витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно.
• Довідка про реєстрацію місця проживання дитини.
• Документи на майно, що купується (заміна): Проект договору купівлі-продажу та документи, що підтверджують площу та вартість нового житла, де буде виділена частка дитині.

2.3. Процедура розгляду

Батьки подають заяву та пакет документів. Секретаріат розглядає документи та проводить засідання комісії. Термін розгляду зазвичай становить до 30 днів. Якщо дозвіл отримано, він оформлюється у вигляді Рішення (Розпорядження) органу опіки та піклування.

3. Крок 2: Нотаріальне посвідчення угоди

Отримавши позитивне Рішення Опікунської ради, можна переходити до нотаріуса. Угода має бути посвідчена до закінчення терміну дії цього Рішення (зазвичай 3 місяці).

3.1. Вимоги нотаріуса

Нотаріус перевіряє:

1. Наявність та чинність Рішення: Документ має бути актуальним та містити чіткий дозвіл на конкретну дію (продаж, обмін).
2. Дотримання умов Рішення: У тексті Договору купівлі-продажу має бути чітко прописано, що одночасно або протягом обумовленого терміну (зазвичай 30-90 днів) буде придбано нове житло з виділенням частки дитині, як це вимагає Опікунська рада.
3. Присутність сторін:
   • Малолітня особа (до 14 років): Присутні обидва батьки та нотаріус.
   • Неповнолітня особа (від 14 до 18 років): Присутні дитина, обидва батьки та нотаріус. Дитина підписує договір особисто.

3.2. Фінансові особливості

Якщо угода включає продаж частки дитини, Опікунська рада може вимагати, щоб грошові кошти від продажу були перераховані на спеціальний депозитний рахунок, відкритий на ім’я дитини. Нотаріус має переконатися у виконанні цієї умови.

4. Юридичні ризики та поради

Через високу складність процедури, помилки тут є дуже поширеними:

• Порушення принципу “Рівноцінності”: Якщо частка дитини у новому житлі буде меншою за частку у старому (за площею або за вартістю), угода може бути оскаржена прокуратурою.
• Відсутність обох батьків: Навіть якщо батьки розлучені, потрібна письмова нотаріально посвідчена згода від того з батьків, хто не проживає з дитиною. Якщо місцезнаходження невідоме — потрібне рішення суду.
• Завершення процедури: Після придбання нового житла та виділення дитині частки, батьки мають обов’язково подати звіт до Опікунської ради, підтверджуючи виконання всіх умов.

Висновок

Продаж майна, де фігурує дитина, вимагає ретельної підготовки та абсолютної юридичної чистоти. Нотаріус є фінальним контролером, який забезпечує законність угоди, але всю первинну роботу з документацією та Опікунською радою повинні виконати батьки. Зверніться до досвідченого нотаріуса за консультацією ще до початку збору документів, щоб зекономити час і гарантувати захист майнових прав вашої дитини.