Оформлення прав на зруйноване та пошкоджене майно: Нотаріальні дії, спадщина та продаж (2025)

Внаслідок військової агресії в Україні постало безпрецедентне юридичне питання: як законно розпоряджатися нерухомістю, яка була фізично пошкоджена або повністю зруйнована? Звичні процедури купівлі-продажу, дарування та спадкування ускладнюються тим, що право власності існує, але сам об’єкт зазнав змін, що фіксуються у Реєстрі пошкодженого майна (РПМ) та програмі «єВідновлення».

Ця стаття містить вичерпну інформацію про те, як нотаріуси працюють із такими об’єктами, та які додаткові документи необхідні для захисту ваших прав.

1. Правова основа: Реєстр пошкодженого майна (РПМ)

Перший і найважливіший крок — це розуміння статусу майна. Всі нотаріальні дії з пошкодженою чи зруйнованою нерухомістю починаються з перевірки даних у РПМ.

1.1. Категорії та роль РПМ

Нерухомість ділиться на дві ключові категорії:

• Пошкоджене майно (ремонт): Об’єкт, що потребує ремонту та може бути відновлений. Власник може отримати грошову компенсацію на ремонт через програму «єВідновлення». Право власності залишається незмінним.
• Зруйноване майно (компенсація): Об’єкт, що не підлягає відновленню. Власник може отримати житловий сертифікат або грошову компенсацію. Тут правові наслідки для нотаріальних дій кардинально змінюються.

Головне правило: Нотаріус, вчиняючи будь-яку дію (продаж, дарування, спадщина), зобов’язаний перевірити, чи внесено об’єкт до РПМ, і якщо так — працювати з Актом обстеження та Довідкою з Реєстру.

2. Продаж та відчуження зруйнованого/пошкодженого майна

Продаж об’єкта, який був пошкоджений, юридично можливий, але вимагає від нотаріуса та сторін підвищеної уваги до документації.

2.1. Особливості продажу пошкодженого житла (Ремонт можливий)

Якщо майно потребує лише ремонту, воно може бути продано. Однак у договорі купівлі-продажу обов’язково мають бути зазначені наступні факти:

1. Факт пошкодження: У тексті договору нотаріус фіксує, що об’єкт має пошкодження.
2. Відображення в Реєстрі: Вказується номер Акта обстеження з РПМ.
3. Перехід права на компенсацію: Угода повинна чітко визначати, чи переходить право на отримання компенсації по програмі «єВідновлення» від продавця до покупця, чи залишається за продавцем (залежить від стадії отримання коштів).

2.2. Відчуження зруйнованого майна (Компенсація отримана)

Якщо майно повністю зруйноване і власник вже отримав за нього Житловий сертифікат, право власності на об’єкт нерухомості (будинок, квартира) припиняється. У цьому випадку предметом нотаріальної угоди може бути лише земельна ділянка, на якій він стояв.

• Документація: Необхідна довідка про припинення права власності на зруйнований об’єкт.
• Заборона відчуження: На нове житло, придбане за Житловий сертифікат, накладається обтяження/заборона на відчуження на 5 років. Нотаріус обов’язково перевіряє цей факт.

3. Спадкування пошкодженого та зруйнованого майна

Оформлення спадщини на об’єкти, що змінили свій фізичний стан, є одним із найбільш складних нотаріальних процесів у 2025 році.

3.1. Спадкування пошкодженого житла

Якщо спадкодавець помер, а його майно було пошкоджено, спадкоємець успадковує право власності на майно у його поточному стані. Для оформлення свідоцтва про право на спадщину нотаріусу потрібні:

• Основні документи (свідоцтво про смерть, заповіт/споріднення).
• Технічний паспорт з відміткою про пошкодження або Акт обстеження з РПМ.
• Якщо спадкодавець подав заяву на компенсацію, спадкоємець також успадковує право на продовження участі у програмі «єВідновлення».

3.2. Спадкування права на компенсацію (Житловий сертифікат)

Якщо спадкодавець встиг подати заяву на компенсацію за зруйноване житло, але помер до моменту її отримання:

• Спадкується не сам об’єкт (бо він юридично припинив існування), а майнові права спадкодавця, зокрема право на отримання грошової компенсації або житлового сертифіката.
• Нотаріус видає Свідоцтво про право на спадщину на ці майнові права, яке є підставою для звернення спадкоємця до органів місцевої влади для отримання сертифіката.

4. Роль нотаріуса: Перевірка та реєстрація

Робота нотаріуса з пошкодженим майном значно розширилася:

1. Обов’язкова перевірка РПМ: Нотаріус зобов’язаний з’ясувати статус об’єкта через державні реєстри та РПМ.
2. Встановлення вартості: Вартість відчуження встановлюється з урахуванням Акта обстеження та оцінки. Якщо майно зруйноване, оцінці підлягає лише земельна ділянка та/або майнові права.
3. Податкова база: Нотаріус розраховує податки (ПДФО, Військовий збір) виходячи з оціночної вартості, що відображає реальний, пошкоджений стан об’єкта.

Увага: Для відчуження пошкодженого майна критично важливо, щоб усі зміни були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) до моменту укладення угоди. Якщо пошкодження суттєві, це вимагає нової технічної інвентаризації.

Висновок: Захист прав у нових умовах

Операції з пошкодженим або зруйнованим майном вимагають від нотаріуса глибоких знань не лише Цивільного, а й спеціального законодавства, пов’язаного з військовим станом та компенсаціями. Не намагайтеся спростити цю процедуру: найменша помилка може призвести до недійсності угоди та втрати права на компенсацію.

Завжди звертайтеся до кваліфікованого нотаріуса, який має досвід роботи з РПМ та програмою «єВідновлення».