Посвідчення договору Іпотеки: Особливості оформлення житла, що будується, перевірка обтяжень та захист прав кредитора.
Роль нотаріуса у реєстрації обтяжень, перевірці предмета іпотеки та посвідченні основних та іпотечних договорів
Договір іпотеки — це угода, за якою нерухоме майно передається кредитору (зазвичай банку) у заставу як забезпечення виконання основного боргового зобов’язання (наприклад, кредитного договору). В Україні договір іпотеки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Роль нотаріуса тут є критичною, оскільки він забезпечує права кредитора (іпотекодержателя) та гарантує, що нерухомість є юридично чистою та може бути предметом застави.
1. Обов’язкова форма та предмет Іпотеки
1.1. Договір Іпотеки та ДРРП
Договір іпотеки має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Після посвідчення нотаріус (як державний реєстратор) негайно вносить інформацію про обтяження (іпотеку) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
Предметом іпотеки може бути:
- Житловий будинок, квартира, комерційна нерухомість, земельна ділянка.
- Право вимоги за договорами купівлі-продажу майнових прав (наприклад, фінансування будівництва).
1.2. Перевірка нотаріуса
Перед посвідченням нотаріус зобов’язаний перевірити:
- Право власності: Чи належить майно Іпотекодавцю (боржнику) на законних підставах.
- Обтяження: Чи не перебуває майно вже під арештом, забороною відчуження або іншою іпотекою (наприклад, накладеною попереднім кредитором).
- Згода подружжя: Якщо майно є спільною сумісною власністю, необхідна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.
2. Особливості Іпотеки Майнових Прав (Житло, що будується)
Одним із найскладніших випадків є надання в іпотеку не самого готового об’єкта, а майнових прав на нього (наприклад, при інвестуванні в новобудову).
2.1. Перевірка забудовника та права вимоги
Нотаріус при посвідченні іпотеки майнових прав перевіряє:
- Правомірність будівництва: Наявність у забудовника всіх дозвільних документів, зареєстрованих у Реєстрі будівельної діяльності.
- Основний договір: Законність договору, на підставі якого виникло право вимоги (наприклад, договір купівлі-продажу майнових прав).
- Відсутність заборон: Чи не заборонено основним договором передачу цих прав у заставу.
2.2. Реєстрація Іпотеки Майнових Прав
Обтяження реєструється у ДРРП не як іпотека на квартиру (якої ще немає), а як обтяження на право вимоги. Це забезпечує кредитору можливість у разі невиконання боржником зобов’язань, самому викупити майнові права та оформити нерухомість на себе або продати їх.
3. Захист прав Кредитора (Іпотекодержателя)
Договір іпотеки забезпечує механізми позасудового стягнення, які нотаріус фіксує у тексті договору.
3.1. Застереження про задоволення вимог
Договір може містити застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. Це положення дозволяє кредитору у разі невиконання боржником зобов’язань (прострочення платежу):
- Набути право власності на предмет іпотеки.
- Продати предмет іпотеки від свого імені третій особі.
Це застереження є підставою для позасудового стягнення і дозволяє уникнути тривалого судового процесу.
3.2. Виконавчий напис нотаріуса
У деяких випадках (наприклад, стягнення боргу, що ґрунтується на нотаріально посвідченій угоді), кредитор має право звернутися до нотаріуса за вчиненням Виконавчого напису. Нотаріус, перевіривши безспірність заборгованості, вчиняє напис, який є підставою для примусового стягнення боргу через державну виконавчу службу.
Висновок: Безпека інвестицій
Посвідчення договору іпотеки є однією з найбільш відповідальних нотаріальних дій, оскільки воно стосується великих фінансових ризиків. Роль нотаріуса полягає у забезпеченні законності: від перевірки юридичної “чистоти” застави до реєстрації обтяження в ДРРП, що є фундаментальною гарантією для кредитора та безпеки всієї фінансової системи.
