Купівля нерухомості з торгів (СЕТАМ): Юридичні ризики, порядок нотаріального оформлення та захист прав набувача
Як легально придбати арештоване та іпотечне майно, та як уникнути оскарження угоди
Придбання нерухомості на електронних торгах (наприклад, через державну систему СЕТАМ) є способом купити майно за ціною, нижчою від ринкової. Однак, такий вид угод несе найвищі юридичні ризики, оскільки таке майно раніше було обтяжене арештом або іпотекою. Покупці часто стикаються з оскарженням результатів торгів у суді та проблемами з виселенням попередніх власників. Нотаріус відіграє ключову роль у фіксації переходу права власності та знятті обтяжень.
1. Юридична природа торгів та СЕТАМ
Торги – це процедура примусової реалізації майна, що перебуває під арештом або іпотекою, для погашення боргів власника (боржника) за рішенням суду або виконавчого напису нотаріуса. Електронна система торгів СЕТАМ (Система електронних торгів арештованим майном) є основним майданчиком для таких операцій.
1.1. Документ-підстава
Правовстановлюючим документом для покупця (Набувача) є Акт про проведені електронні торги та Протокол про проведення торгів. Ці документи є підставою для державної реєстрації права власності.
2. Нотаріальне оформлення та реєстрація прав
Хоча сам процес торгів відбувається без нотаріуса, реєстрація права власності нового Набувача і зняття обтяжень відбувається за його участі.
2.1. Реєстрація права власності
Набувач подає нотаріусу (як державному реєстратору) або державному реєстратору:
- Акт про проведені електронні торги (затверджений виконавцем).
- Протокол торгів.
- Квитанція про повну оплату вартості майна.
На підставі цих документів нотаріус проводить державну реєстрацію права власності Набувача в ДРРП (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно).
2.2. Автоматичне зняття обтяжень
Згідно з українським законодавством, придбання нерухомості на публічних торгах призводить до автоматичного припинення всіх обтяжень (арештів, заборон, іпотек), накладених на це майно. Нотаріус, реєструючи право власності, одночасно видаляє (знімає) всі ці обтяження з ДРРП. Це є критично важливим для юридичної чистоти майна.
3. Найбільші юридичні ризики та захист
3.1. Судове оскарження торгів
Це головний ризик. Боржник або інші зацікавлені сторони (наприклад, банк) можуть подати позов до суду з вимогою визнати результати торгів недійсними. Підставами можуть бути:
- Порушення процедури проведення торгів (наприклад, відсутність належного повідомлення боржника).
- Неправомірність накладення арешту.
Якщо суд визнає торги недійсними, право власності Набувача може бути скасовано, а майно повертається боржнику. Покупець у цьому випадку може лише вимагати повернення коштів, що є тривалим процесом.
3.2. Виселення попередніх власників
Навіть після законного набуття права власності, Набувач часто стикається з проблемою фізичного виселення попередніх власників. Це вимагає окремого судового позову про виселення та залучення виконавчої служби.
4. Купівля іпотечного майна: Відмінності
Іпотечне майно може продаватися не лише на торгах, але й за прямим договором купівлі-продажу між банком (як іпотекодержателем) та третім покупцем. У цьому випадку:
- ДКП посвідчується нотаріально.
- Банк погоджує продаж, а нотаріус забезпечує зняття іпотеки одночасно з реєстрацією права власності покупця.
- Цей шлях є менш ризикованим, оскільки не залежить від оскарження процедури торгів.
Висновок: Максимальна перевірка
Купівля нерухомості з торгів вимагає залучення досвідченого юриста для комплексної перевірки до початку торгів: чи було дотримано всі процесуальні вимоги виконавчого провадження та чи відсутні очевидні підстави для оскарження. Нотаріус, знімаючи обтяження і реєструючи право, юридично завершує процес, але не може гарантувати, що торги не будуть оскаржені постфактум.
