Нерухомість за державні сертифікати та пільгові програми: Використання єОселі, сертифікатів за знищене майно та пільгових кредитів.

Особливості нотаріального оформлення, перевірка у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ) та фінансові обмеження

У 2024–2025 роках в Україні значно зросла кількість угод купівлі-продажу, де розрахунок повністю або частково здійснюється за рахунок державних коштів, субсидій та компенсацій. Це пов’язано з реалізацією програм підтримки ветеранів, військовослужбовців, ВПО та громадян, чиє житло було знищено внаслідок бойових дій. Ці угоди мають жорсткі обмеження та специфічні вимоги, які нотаріус зобов’язаний контролювати.

Розуміння цих вимог є критично важливим, оскільки порушення процедури може призвести до неможливості проведення оплати або, у гіршому випадку, до скасування угоди та повернення державних коштів.

1. Державні компенсації за знищене житло (єВідновлення)

Це одна з найбільш актуальних програм, яка вимагає від нотаріуса взаємодії з Реєстром пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ).

1.1. Сертифікати за знищене майно

• Принцип: Громадянин, чиє житло знищено, отримує житловий сертифікат, який є підтвердженням його права на компенсацію вартості втраченого майна.
• Роль Нотаріуса: Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу нового житла та контролює процес розрахунку. Нотаріус вносить дані про сертифікат у Договір та реєструє факт його погашення.
• Обмеження: При купівлі житла за сертифікатом часто встановлюється заборона відчуження цієї нерухомості на певний термін (наприклад, 5 років). Нотаріус зобов’язаний зареєструвати це обтяження у ДРРП (Державний реєстр речових прав).

1.2. Вимога припинення права на знищене житло

Перед використанням сертифіката нотаріус повинен переконатися, що право власності на знищене житло припинено та що інформація про цей об’єкт виключена з ДРРП. Це усуває ризик подвійної компенсації.

2. Пільгова іпотека “єОселя”

Програма “єОселя” (кредитування під 3% або 7%) є найбільш масовою програмою, де нотаріальне оформлення включає не лише купівлю-продаж, але й іпотечний договір.

2.1. Укладення трьохсторонніх договорів

• Складові: Угода є тристоронньою: Продавець, Покупець (Позичальник) та Банк (Кредитор/Іпотекодержатель).
• Перевірка: Нотаріус перевіряє не лише чистоту нерухомості, але й дотримання цінових обмежень (гранична вартість 1 кв.м.), встановлених умовами програми, та відповідність Покупця критеріям програми (наприклад, площа житла на сім’ю).

2.2. Іпотечний договір та обтяження

Одночасно з посвідченням ДКП нотаріус посвідчує Іпотечний договір між Покупцем та Банком. На підставі цього договору нотаріус реєструє Іпотеку як обтяження у ДРРП. Це забезпечує права Банку як кредитора до повного погашення позики.

3. Використання Житлових Субвенцій та Сертифікатів для ветеранів

Для учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та членів сімей загиблих діють спеціальні програми субвенцій на придбання житла.

3.1. Забезпечення цільового використання коштів

Нотаріус контролює, щоб кошти державної субвенції були використані виключно за цільовим призначенням. Кошти зазвичай перераховуються на рахунок Продавця лише після нотаріального посвідчення ДКП та реєстрації права власності Покупця.

3.2. Додаткові обмеження

Умови таких програм можуть містити обмеження щодо типу житла (наприклад, заборона купівлі вторинного житла, старшого за певний рік забудови) та регіону придбання. Нотаріус повинен переконатися, що об’єкт угоди відповідає цим державним вимогам.

Висновок: Суворий контроль нотаріуса

Угоди з використанням державних коштів є одними з найбільш складних, оскільки вони вимагають не лише дотримання Цивільного кодексу, але й жорстких адміністративних та фінансових правил. Нотаріус виступає як фінальний контролер, який перевіряє відповідність усіх умов, забезпечує цільове використання коштів та реєструє необхідні обтяження. Це єдина гарантія того, що угода буде законною, а державні кошти будуть використані відповідно до закону.