Договір купівлі-продажу: Структура, ключові розділи та зразок для нерухомості
Договір купівлі-продажу (ДКП) є основним правочином, що посвідчує перехід права власності на майно від Продавця до Покупця. Залежно від об’єкта (квартира, автомобіль, земля), його зміст змінюється, але стандартна юридична структура завжди зберігається. Якщо предметом є нерухомість (квартира, будинок, земельна ділянка), договір має бути обов’язково посвідчений нотаріально.
1. Загальна Структура Договору
Типовий нотаріально посвідчений ДКП складається з таких обов’язкових розділів:
| Розділ | Ключовий Зміст | Юридична Мета |
|---|---|---|
| I. Заголовок | Назва, місце (місто/селище) та точна дата посвідчення (словами та цифрами). | Фіксація моменту укладення правочину. |
| II. Сторони | Повні дані Продавця та Покупця: ПІБ, РНОКПП (ідентифікаційний код), паспортні дані, дата народження, місце реєстрації. | Належна ідентифікація суб’єктів, підтвердження правосуб’єктності. |
| III. Предмет Договору | Чіткий опис майна: адреса, площа, характеристики, кадастровий номер (для землі), посилання на правовстановлюючий документ. | Однозначне визначення об’єкта, що продається. |
| IV. Ціна та Розрахунки | Вартість майна, порядок оплати (готівкою, безготівково, через банківську комірку) та підтвердження факту оплати. | Фіксація фінансових зобов’язань та виконання. |
| V. Гарантії та Права | Заяви Продавця про відсутність арештів, іпотеки, прав третіх осіб (зареєстрованих мешканців) та наявність згоди подружжя. | Юридична чистота угоди та захист Покупця. |
| VI. Прикінцеві Положення | Порядок передачі майна, кількість примірників, порядок вирішення спорів. | Регулювання завершальних моментів та відповідальності. |
2. Специфіка купівлі-продажу нерухомості (на прикладі квартири)
Для нерухомості ДКП має містити додаткові критичні елементи, які нотаріус обов’язково перевіряє та фіксує:
2.1. Документи, що підтверджують право власності Продавця
У розділі «Предмет Договору» обов’язково вказується, на якій підставі Продавець володіє майном. Це може бути:
- Договір купівлі-продажу, міни, дарування.
- Свідоцтво про право на спадщину.
- Рішення суду про визнання права власності.
Нотаріус зобов’язаний посилатися на реквізити реєстрації цього права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
2.2. Заяви щодо обтяжень та третіх осіб
Продавець надає нотаріусу заяви, що фіксуються у ДКП:
- Продавець підтверджує, що квартира вільна від будь-яких прав та претензій третіх осіб і не є предметом судового спору.
- Продавець зобов’язується зняти з реєстрації (виписати) всіх осіб, зареєстрованих у квартирі, до моменту фізичної передачі майна (або в обумовлений термін).
2.3. Порядок розрахунків та податки
Нотаріус фіксує, чи відбувся розрахунок до посвідчення договору, чи він відбудеться після реєстрації. Також у договорі вказуються розміри сплачених податків і зборів:
- Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): (0%, 5% або 18% — залежно від терміну володіння та кількості продажів за рік).
- Військовий збір: 1.5%.
- Державне мито (або плата за нотаріальні послуги): Зазвичай 1% від вартості майна.
3. Фінальний Нотаріальний Акт
Договір завершується підписами сторін та Посвідчувальним написом нотаріуса:
- Підписи: Продавець та Покупець підписують кожен примірник договору.
- Посвідчувальний напис: Нотаріус засвідчує, що особи сторін встановлено, їхня дієздатність перевірена, а зміст ДКП відповідає їхній волі та законодавству. Напис містить реєстраційний номер (номер нотаріальної дії).
- Реєстрація права власності: Нотаріус, як державний реєстратор, одразу ж вносить відомості до ДРРП про виникнення права власності на ім’я Покупця. Це є кінцевим актом, що підтверджує перехід права власності.
Висновок: Договір купівлі-продажу виглядає як юридично суворий, багатосторінковий документ, зшитий, пронумерований та скріплений мокрою печаткою і підписом нотаріуса. Він поєднує волевиявлення сторін та офіційний державний акт реєстрації.
