Поділ та об'єднання об'єктів нерухомості (квартир, будинків, земельних ділянок): Повний юридичний та технічний посібник.

Від проекту реконструкції до нотаріального посвідчення нових об’єктів (квартир, будинків, земельних ділянок)

Поділ або об’єднання об’єктів нерухомості — це складний юридичний та технічний процес, метою якого є створення з одного об’єкта кількох самостійних (поділ) або навпаки — з кількох об’єктів одного цілого (об’єднання). Ці дії мають глибокі правові наслідки, оскільки призводять до припинення права власності на початкові об’єкти та виникнення права власності на нові.

Такі операції часто виникають у сфері спадкування (поділ будинку між спадкоємцями), сімейних відносин (поділ майна подружжя) або девелопменту (об’єднання кількох земельних ділянок для будівництва). Неправильне проходження технічної частини або недотримання нотаріальних вимог призводить до неможливості реєстрації нових об’єктів. Цей посібник детально описує покроковий алгоритм дій, який забезпечить юридичну чистоту процесу.

1. Юридичні підстави для поділу/об’єднання

Перш ніж розпочати технічні роботи, необхідно мати юридичну підставу:

1. Спільна часткова власність: Поділ, як правило, відбувається між співвласниками за їхньою спільною письмовою угодою, посвідченою нотаріально. Якщо згоди немає, поділ здійснюється на підставі рішення суду.
2. Спільна сумісна власність: Припинення права спільної сумісної власності (наприклад, майно подружжя) здійснюється за договором про поділ, посвідченим нотаріально, або за рішенням суду.
3. Рішення власника: Об’єднання об’єктів, що належать одній особі, здійснюється за її особистою заявою.

2. Поділ та об’єднання земельних ділянок

Це найбільш поширений процес, який вимагає залучення землевпорядників та нотаріуса.

2.1. Технічний етап (землевпорядні роботи)

• Розробка технічної документації: Сертифікований інженер-землевпорядник розробляє проєкт поділу/об’єднання.
• Присвоєння нових кадастрових номерів: Кожна новостворена земельна ділянка (або нова об’єднана ділянка) отримує свій унікальний кадастровий номер.
• Реєстрація у ДЗК: Відомості про нові ділянки обов’язково вносяться до Державного земельного кадастру (ДЗК) з видачею відповідних витягів.

2.2. Нотаріальне посвідчення угоди

На підставі витягів з ДЗК, нотаріус посвідчує договір про поділ або об’єднання. Нотаріус перевіряє:

• Цільове призначення ділянок (чи не змінилося воно).
• Наявність обтяжень та арештів у Державному реєстрі речових прав (ДРРП).
• Відповідність нових площ та меж вимогам законодавства (наприклад, мінімальним розмірам ділянок для певних цільових призначень).

Результат: Нотаріус реєструє припинення права власності на старі ділянки та виникнення права власності на нові ділянки (або єдину об’єднану ділянку) у ДРРП.

3. Поділ та об’єднання житлових будинків та квартир

Цей процес є значно складнішим, оскільки вимагає обов’язкового узгодження з будівельними нормами (ДБН) та місцевою владою.

3.1. Технічна експертиза та реконструкція

1. Технічний висновок: Спершу проводиться технічна експертиза щодо можливості поділу/об’єднання згідно з будівельними нормами (наприклад, можливість створення двох окремих входів, окремих комунікацій).
2. Проєкт реконструкції: Розробляється проєкт реконструкції, який передбачає створення двох окремих, функціонально незалежних об’єктів.
3. Введення в експлуатацію: Після виконання будівельних робіт, об’єкт має бути введений в експлуатацію як два нові, самостійні об’єкти. Це вимагає отримання нової Декларації або Акта готовності.
4. Новий технічний паспорт: На кожен новостворений об’єкт виготовляється новий технічний паспорт із зазначенням їхніх унікальних інвентаризаційних номерів.

3.2. Присвоєння окремих поштових адрес

Для того, щоб два новостворені об’єкти (наприклад, дві частини будинку або дві об’єднані квартири) існували як самостійні одиниці, місцева рада (або орган архітектури) повинна присвоїти кожному з них окрему поштову адресу (наприклад, “будинок 12, корпус А” і “будинок 12, корпус Б”, або “квартира 5” та “квартира 6”).

3.3. Нотаріальне посвідчення та реєстрація

До нотаріуса подається повний пакет документів, що підтверджує створення двох нових об’єктів:

• Правовстановлюючий документ на первинний об’єкт.
• Документи про введення нових об’єктів в експлуатацію.
• Нові технічні паспорти.
• Рішення органу місцевого самоврядування про присвоєння окремих адрес.
• Нотаріально посвідчена угода про поділ (якщо власників кілька) або заява власника (при об’єднанні).

На підставі цих документів нотаріус засвідчує договір і проводить державну реєстрацію припинення права власності на старий об’єкт та реєстрацію права власності на два нові об’єкти в ДРРП.

4. Складні нюанси та типові помилки

4.1. Самочинне будівництво

Якщо поділ або об’єднання було здійснено шляхом самочинної реконструкції (без дозволів та введення в експлуатацію), нотаріус не має права посвідчити угоду. Такі об’єкти спочатку мають бути легалізовані через відповідні органи або в судовому порядку.

4.2. Поділ квартир у багатоквартирному будинку

Поділ квартири на дві окремі одиниці є вкрай складним. Це вимагає не лише технічної можливості створення окремих входів і комунікацій, але й часто згоди всіх співвласників багатоквартирного будинку, оскільки це може впливати на спільне майно (несучі конструкції, мережі).

4.3. Обтяження та іпотека

Якщо об’єкт нерухомості перебуває в іпотеці або під арештом, його поділ/об’єднання можливе лише за письмової згоди іпотекодержателя (банку) або органу, який наклав обтяження. Нові об’єкти, що виникли внаслідок поділу, автоматично залишаються обтяженими (іпотечними).

Висновок: Комплексний підхід до зміни прав

Процес поділу чи об’єднання нерухомості є прикладом того, як тісно переплітаються технічна та юридична сфери. Успіх операції залежить від чіткої послідовності дій: спочатку технічні дозволи та паспорти, потім нотаріальна угода та фінальна державна реєстрація.

Роль нотаріуса на цьому етапі є критичною. Він не лише посвідчує волевиявлення сторін, а й виступає як державний реєстратор, який забезпечує легітимний перехід від старого права власності до нового. Звернення до фахівця на самому початку допоможе уникнути дороговартісних помилок на етапі технічної підготовки документів.