Нові правила інвестування у будівництво: Посвідчення угод щодо майбутніх об'єктів (Закон №2518)
Комплексний огляд Спеціального майнового права (СМП), гарантійної частки та ролі нотаріуса у захисті інвесторів
Український ринок нерухомості зазнав докорінної реформи, спрямованої на підвищення рівня захисту інвесторів, які купують житло на етапі будівництва. З прийняттям Закону України №2518-IX (про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому) правила гри кардинально змінилися. Нотаріус став ключовим арбітром і гарантом законності під час укладання угод на майбутні об’єкти.
Цей посібник дає детальне роз’яснення суті нового законодавства, ключових термінів (СМП, гарантійна частка) та поетапного алгоритму дій нотаріуса при посвідченні договорів купівлі-продажу СМП. Розуміння цих процедур критично важливе як для інвесторів, так і для девелоперів.
1. Революційні зміни: Відмінність від попередніх схем
До впровадження Закону №2518 інвестування у будівництво часто відбувалося через складні схеми (фонди фінансування будівництва, попередні договори, цільові облігації), що не забезпечували інвестору прямого речового права на конкретну квартиру. У разі банкрутства забудовника інвестори стикалися зі значними ризиками.
1.1. Введення Спеціального майнового права (СМП)
СМП — це речове право на об’єкт незавершеного будівництва (конкретну майбутню квартиру), що підлягає обов’язковій державній реєстрації. Наслідки:
- інвестор отримує юридично захищене право на майбутній об’єкт уже на стадії будівництва;
- СМП реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП);
- СМП — об’єкт цивільних прав: його можна продати, подарувати або передати у спадщину.
1.2. Гарантійна частка забудовника
Закон зобов’язує девелопера сформувати гарантійну частку — перелік майбутніх об’єктів, які не можуть продаватися до введення будинку в експлуатацію. Гарантійна частка слугує резервом для завершення будівництва у разі проблем у забудовника.
2. Посилена роль нотаріуса: Ключові перевірки
Нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу СМП виконує розширений набір перевірок — фактично виступаючи фільтром законності угоди, щоб запобігти шахрайству і подвійним продажам.
2.1. Перевірка дозвільної документації забудовника
Нотаріус перевіряє правосуб’єктність забудовника (реєстрація в ЄДР), а також наявність повного пакета дозвільних документів:
- підтвердження права власності або користування земельною ділянкою (договір оренди, суперфіцій);
- дозвіл на виконання будівельних робіт (відповідна категорія складності);
- затверджена проєктна документація;
- технічні умови.
2.2. Робота з Державним реєстром речових прав (ДРРП)
Нотаріус перевіряє реєстрацію СМП і відсутність обтяжень:
- перевіряє, чи зареєстровано СМП на весь об’єкт і на кожну окрему квартиру;
- переконується у відсутності іпотеки, арешту або інших обтяжень на СМП;
- контролює, щоб об’єкти, включені до гарантійної частки, не були відчужені.
Тільки після успішних перевірок нотаріус може посвідчити договір.
3. Покроковий алгоритм посвідчення договору СМП
Процес від наміру інвестора до отримання зареєстрованого СМП:
3.1. Етап 1: Підготовка забудовником
Забудовник отримує дозвільні документи та реєструє в ДРРП СМП на будинок і на кожну окрему квартиру; також визначається гарантійна частка.
3.2. Етап 2: Звернення до нотаріуса
Інвестор і забудовник звертаються до нотаріуса. Нотаріус проводить повну верифікацію документів, реєстрів та обтяжень, перевіряє відповідність об’єкта умовам гарантійної частки.
3.3. Етап 3: Посвідчення та реєстрація
- посвідчення договору купівлі-продажу СМП нотаріусом;
- державна реєстрація переходу СМП від забудовника до інвестора в ДРРП.
Від цього моменту інвестор — зареєстрований власник СМП на конкретну майбутню квартиру.
4. Захист прав інвестора: Що гарантує СМП
Новий підхід забезпечує інвесторам юридичну визначеність і механізми захисту.
4.1. Захист від подвійного продажу
Реєстрація СМП в ДРРП робить фізично неможливим повторний продаж тієї самої квартири — інвестор відображається в реєстрі як власник права.
4.2. Механізм завершення будівництва
У разі банкрутства забудовника інвестори з СМП можуть спільно вирішувати долю гарантійної частки: продати об’єкти для фінансування завершення будівництва або передати СМП новому забудовнику.
4.3. Перехід права власності
Після введення будинку в експлуатацію СМП автоматично трансформується у повне право власності на квартиру. Нотаріус реєструє це право на підставі акта прийому-передачі та декларації про готовність об’єкта.
Висновок: Максимальна надійність інвестицій
Закон №2518 підвищив прозорість та безпеку інвестування у нерухомість. Модель купівлі-продажу СМП, нотаріально посвідчена та зареєстрована в ДРРП, наразі є найнадійнішою для інвестора в Україні.
Ключовим залишається вибір нотаріуса, який знає тонкощі нового закону, має доступ до всіх реєстрів та вміє перевіряти дозвільну документацію забудовника. Якісне нотаріальне посвідчення — пряма гарантія вашого майбутнього права власності.
Вимагайте від забудовника дотримання процедури СМП і від нотаріуса — ретельної перевірки гарантійної частки та реєстрів. Ваша інвестиція заслуговує на найвищий рівень юридичного захисту.
