яка потребує уважності до кожного документа.
Щоб уникнути шахрайства, втрати майна чи грошей, кожна угода має проходити нотаріальне посвідчення.
У цій статті ми розглянемо, як правильно оформити продаж нерухомості або землі,
які документи потрібні, що обов’язково перевіряє нотаріус і які ризики варто врахувати.
Чому продаж нерухомості потрібно проводити через нотаріуса
В Україні закон зобов’язує засвідчувати угоди купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса.
Без нотаріального посвідчення договір не має юридичної сили і може бути визнаний недійсним.
Нотаріус:
- перевіряє право власності продавця;
- звіряє документи сторін;
- переконується, що майно не під арештом і не перебуває в іпотеці;
- реєструє договір у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- видає сторонам завірені копії документів і підтвердження реєстрації права власності на нового власника.
Таким чином, нотаріус гарантує законність угоди і захищає обидві сторони.
Документи, необхідні для продажу нерухомості
Щоб укласти договір купівлі-продажу, продавець повинен підготувати пакет документів:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- правовстановлюючі документи на майно (договір купівлі, свідоцтво про право власності, витяг із ДРРП);
- витяг з реєстру прав власності;
- технічний паспорт на об’єкт (БТІ або електронний документ з e-cabinet.gov.ua);
- довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах (для квартир);
- оцінка майна (здійснюється сертифікованим оцінювачем);
- довідка про склад сім’ї (за потреби);
- згода другого з подружжя (якщо майно спільне);
- кадастровий номер (для землі) і витяг із Державного земельного кадастру.
Покупець повинен мати:
- паспорт і код;
- документи, що підтверджують джерело походження коштів (у випадку великих сум);
- заяву про згоду на придбання, якщо покупців кілька (наприклад, подружжя).
Що перевіряє нотаріус перед укладанням угоди
Перед підписанням договору нотаріус проводить юридичну перевірку:
- Право власності. Перевіряється в реєстрі прав — чи дійсно продавець є власником.
- Обтяження та арешти. Майно не повинно бути під арештом або іпотекою.
- Заборони на відчуження. Наприклад, якщо майно в судовій суперечці.
- Згода співвласників. Якщо об’єкт має кілька власників — усі мають дати письмову згоду.
- Дійсність оцінки. Оцінка має бути проведена не більше ніж за 6 місяців до дати угоди.
- Повноваження представників. Якщо угода від імені іншої особи — перевіряється довіреність.
Після цього нотаріус готує договір і ознайомлює сторони з його змістом перед підписанням.
Як відбувається продаж нерухомості у нотаріуса: покроково
- Підготовка документів. Продавець і покупець збирають усі необхідні папери.
- Оцінка об’єкта. Сертифікований оцінювач визначає ринкову вартість майна.
- Перевірка нотаріусом. Всі дані звіряються в реєстрах.
- Укладання договору купівлі-продажу. Підписується угода в присутності нотаріуса.
- Сплата податків та зборів. Зазвичай це робиться до підписання або в день угоди.
- Реєстрація нового власника. Нотаріус одразу після підписання вносить зміни до Державного реєстру прав.
- Видача документів. Покупець отримує витяг про право власності, продавець — копію договору з відміткою про реєстрацію.
Податки і витрати при продажу нерухомості
Під час продажу сплачуються:
- 1% державного мита від вартості об’єкта;
- 1,5% військового збору з доходу від продажу;
- 5% податку на доходи фізичних осіб (якщо майно було у власності менше 3 років або продається вдруге за рік);
- послуги нотаріуса — від 2500 до 7000 грн залежно від регіону і складності;
- оцінка майна — 400–1200 грн;
- довідки та технічні послуги — 200–500 грн.
Якщо майно було у власності понад 3 роки або отримано у спадок — податок 5% не сплачується.
Особливості продажу земельної ділянки
Продаж землі має свої нюанси. Перед угодою потрібно:
- мати кадастровий номер (без нього продаж неможливий);
- замовити витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК);
- переконатися, що межі ділянки визначені в натурі;
- уточнити цільове призначення — наприклад, для будівництва, с/г використання тощо;
- перевірити, що ділянка не перебуває під орендою або судовою забороною.
Усі земельні угоди також посвідчуються нотаріусом і реєструються в Державному реєстрі прав.
Типові ризики і як їх уникнути
- Підроблені документи. Перевіряйте правовстановлюючі папери в реєстрі;
- Приховані співвласники. Завжди перевіряйте склад сім’ї продавця;
- Арешт майна. Нотаріус має перевірити відсутність обтяжень;
- Неоформлені прибудови. Уточнюйте техпаспорт перед продажем;
- Передача грошей «на руки» без підтвердження. Використовуйте банківські сейфи або акредитиви.
Як убезпечити себе покупцю і продавцю
Перед угодою обидві сторони мають право вимагати від нотаріуса:
- письмову довідку з реєстру прав власності;
- перевірку арештів, іпотек, судових рішень;
- роз’яснення правових наслідків підписання договору;
- перевірку дійсності довіреностей (через Єдиний реєстр довіреностей);
- зберігання коштів на депозиті до завершення реєстрації (опція за домовленістю).
Після підписання угоди
Нотаріус одразу реєструє право власності на покупця у
Державному реєстрі речових прав і видає відповідний витяг.
З цього моменту покупець офіційно стає новим власником.
Всі оригінали договорів та копії залишаються у нотаріальній справі — це гарантує
можливість відновлення документів у разі втрати.
Висновок
Продаж нерухомості або землі через нотаріуса — це не просто формальність, а запорука законності угоди.
Нотаріус перевіряє кожен документ, контролює розрахунки і забезпечує юридичний захист обох сторін.
Якщо ретельно підготувати всі документи, узгодити податки і перевірити об’єкт —
процедура пройде швидко, безпечно та без ризику втратити гроші чи майно.
